Título XI: De las servidumbres

ARTICULO 879. <CONCEPTO DE SERVIDUMBRE>. Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.

ARTICULO 880. <SERVIDUMBRES ACTIVAS Y PASIVAS>. Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad.

Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, se llama pasiva.

ARTICULO 881. <SERVIDUMBRES CONTINUAS Y DISCONTINUAS>. Servidumbre continua es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante; y servidumbre discontinua la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo y supone un hecho actual del hombre, como la servidumbre de tránsito.

ARTICULO 882. <SERVIDUMBRES POSITIVAS, NEGATIVAS, APARENTES E INAPARENTES>. Servidumbre positiva; es, en general, la que sólo impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y negativa, la que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.

Las servidumbres positivas imponen a veces al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo, como la del artículo 900.

Servidumbre aparente es la que está continuamente a la vista, como la del tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él; e inaparente la que no se conoce por una señal exterior, como la misma de tránsito, cuando carece de estas dos circunstancias y de otras análogas.

ARTICULO 883. <INSEPARABILIDAD DE LAS SERVIDUMBRES DEL PREDIO>. Las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.

ARTICULO 884. <PERMANENCIA E INALTERABILIDAD DE LAS SERVIDUMBRES>. Dividido el predio sirviente no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrirla aquél o aquéllos a quienes toque la parte en que se ejercía.

Así, los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de tránsito, no pueden exigir que se altere la dirección, forma, calidad o anchura de la senda o camino destinado a ella.

ARTICULO 885. <DERECHO A LOS MEDIOS PARA USAR LA SERVIDUMBRE>. El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente, situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título.

ARTICULO 886. <DERECHO DE REALIZAR OBRAS INDISPENSABLES PARA USAR LA SERVIDUMBRE>. El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido lo contrario; y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, le será lícito exonerarse de la obligación, abandonando la parte del predio en que deban hacerse o conservarse las obras.

ARTICULO 887. <ALTERACIONES EN LA SERVIDUMBRE>. El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo.

Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.

ARTICULO 888. <SERVIDUMBRES NATURALES, LEGALES O VOLUNTARIAS>. Las servidumbres, o son naturales, que provienen de la natural situación de los lugares, o legales, que son impuestas por la ley, o voluntarias, que son constituidas por un hecho del hombre.

ARTICULO 889. <REGULACIÓN DE LA SERVIDUMBRE EN EL CÓDIGO DE POLICÍA>. Las disposiciones de este título se entenderán sin perjuicio de lo estatuido sobre servidumbres en el Código de Policía o en otras leyes.

ARTICULO 890. <DIVISIÓN DEL PREDIO DOMINANTE>. Dividido el predio dominante, cada uno de los nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del predio sirviente.

Capítulo I.
De las Servidumbres Naturales

ARTICULO 891. <SERVIDUMBRE DE AGUAS>. El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello.

No se puede, por consiguiente, dirigir un albañal o acequia sobre el predio vecino, si no se ha constituido esta servidumbre especial.

En el predio servil no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural, ni <sic> el predio dominante, que la grave.

ARTICULO 892. <USO DE AGUAS NATURALES>. El dueño de una heredad puede hacer de las aguas que corren naturalmente por ellas, aunque no sean de su dominio privado, el uso conveniente para los menesteres domésticos, para el riesgo de la misma heredad, para dar movimiento a sus molinos u otras máquinas y abrevar sus animales.

Pero aunque el dueño pueda servirse de dichas aguas, deberá hacer volver el sobrante al acostumbrado cauce a la salida del fundo.

ARTICULO 893. <LIMITACIONES AL USO DE AGUAS>. El uso que el dueño de una heredad puede hacer de las aguas que corren por ella, se limita:

1o.) En cuanto el dueño de la heredad inferior haya adquirido por prescripción u otro título, el derecho de servirse de las mismas aguas; la prescripción, en este caso, será de ocho años, contados como para la adquisición del dominio, y correrá desde que se hayan constituido obras aparentes, destinadas a facilitar o dirigir el descenso de las aguas en la heredad inferior.
2o.) En cuanto contraviniere a las leyes y ordenanzas que provean al beneficio de la navegación o flote, o reglen la distribución de las aguas entre los propietarios riberanos.
3o.) Cuando las aguas fueren necesarias para los menesteres domésticos de los habitantes de un pueblo vecino; pero en este caso se dejará una parte a la heredad, y se la indemnizará de todo perjuicio inmediato.

Si la indemnización no se ajusta de común acuerdo, podrá el pueblo pedir la expropiación del uso de las aguas en la parte que corresponda.

ARTICULO 894. <USO COMÚN DE LAS AGUAS>. El uso de las aguas que corren por entre dos heredades corresponde en común a los dos riberanos, con las mismas limitaciones, y será reglado, en caso de disputa, por la autoridad competente, tomándose en consideración los derechos adquiridos por prescripción u otro título, como en el caso del artículo precedente, número 1o.

ARTICULO 895. <CAUSES ARTIFICIALES>. Las aguas que corren por un cauce artificial, construido a expensa ajena, pertenecen exclusivamente al que, con los requisitos legales, haya construido el cauce.

ARTICULO 896. <USO DE AGUAS LLUVIAS>. El dueño de un predio puede servirse, como quiera, de las aguas lluvias que corren por un camino público y torcer su curso para servirse de ellas. Ninguna prescripción puede privarle de este uso.

Capítulo II
Servidumbres Legales

ARTICULO 897. <CLASES DE SERVIDUMBRES LEGALES>. Las servidumbres legales son relativas al uso público, o a la utilidad de los particulares.

Las servidumbres legales, relativas al uso público, son:

El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegación o flote.

Y las demás determinadas por las leyes respectivas.

ARTICULO 898. <SERVIDUMBRE DE USO DE RIVERAS>. Los dueños de las riberas serán obligados a dejar libre el espacio necesario para la navegación o flote a la sirga, y tolerarán que los navegantes saquen sus barcas y balsas a tierra, las aseguren a los árboles, las carmenen, saquen sus velas, compren los efectos que libremente quieran vendérseles, y vendan a los riberanos los suyos; pero sin permiso del respectivo riberano y de la autoridad local no podrán establecer ventas públicas.

El propietario riberano no podrá cortar el árbol a que actualmente estuviere atada una nave, barca o balsa.

ARTICULO 899. <SERVIDUMBRES DETERMINADAS POR LEY>. Las servidumbres legales de la segunda especie, son asimismo determinadas por las leyes sobre policía rural, con excepción de lo que aquí se dispone respecto de algunas de tales servidumbres.

ARTICULO 900. <DEMARCACIÓN DE PREDIOS>. Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los limites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes.

ARTICULO 901. <REMOCIÓN DE MOJONES>. Si se ha quitado de su lugar alguno de los mojones que deslindan predios comunes, el dueño del predio perjudicado tiene derecho para pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa, y le indemnice de los daños que de la remoción se le hubieren originado, sin perjuicio de las penas con que las leyes castiguen el delito.

ARTICULO 902. <DERECHO DE CERRAMIENTO>. El dueño de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios.

El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.

ARTICULO 903. <APROVECHAMIENTO DE LA CERCA>. Si el dueño hace el cerramiento del predio a su costa y en su propio terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones que quiera. Y el propietario colindante no podrá servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto, a no ser que haya adquirido este derecho por título o por prescripción de ocho años contados como para la adquisición del dominio.

ARTICULO 904. <CERCAS DIVISORIAS DE PREDIOS COLINDANTES>. El dueño de un predio podrá obligar a los dueños de los predios colindantes a que concurran a la construcción y reparación de cercas divisorias comunes.

El juez, en caso necesario, reglará el modo y forma de la concurrencia, de manera que no se imponga a ningún propietario un gravamen ruinoso.

La cerca divisoria, construida a expensas comunes, estará sujeta a la servidumbre de medianería.

ARTICULO 905. <DERECHO A SERVIDUMBRE DE TRANSITO>. Si un predio se halla destituido de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo todo otro perjuicio.

ARTICULO 906. <PERITOS EN LA REGULACIÓN DE LA SERVIDUMBRE DE TRANSITO>. Si las partes no se convienen, se reglará por peritos tanto el importe de la indemnización como el ejercicio de la servidumbre.

ARTICULO 907. <EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE DE TRANSITO>. Si concedida la servidumbre de tránsito, en conformidad a los artículos precedentes, llega a no ser indispensable para el predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecer ésta se le hubiere pagado por el valor del terreno.

ARTICULO 908. <CONSTITUCIÓN OBLIGATORIA DE SERVIDUMBRE DE TRANSITO>. Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que lo poseían pro indiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino, se entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna.

ARTICULO 909. <SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA>. La medianería es una servidumbre legal, en virtud de la cual los dueños de dos predios vecinos que tienen paredes, fosos o cercas divisorias comunes, están sujetos a las obligaciones recíprocas que van a expresarse.

ARTICULO 910. <EXISTENCIA DEL DERECHO DE MEDIANERÍA>. Existe el derecho de medianería para cada uno de los dos dueños colindantes, cuando consta, o por alguna señal aparece que han hecho el cerramiento de acuerdo y a expensas comunes.

ARTICULO 911. <PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA>. Toda pared de separación entre dos edificios se presume medianera, pero sólo en la parte en que fuere común a los edificios mismos.

Se presume medianero todo cerramiento entre corrales, jardines y campos, cuando cada una de las superficies contiguas esté cerrada por todos lados; si una sola está cerrada de este modo, se presume que el cerramiento le pertenece exclusivamente.

ARTICULO 912. <IMPOSICIÓN DE MEDIANERÍA>. En todos los casos, y aun cuando conste que una cerca o pared divisoria pertenece exclusivamente a uno de los predios contiguos, el dueño del otro predio tendrá el derecho de hacerla medianería en todo o en parte, aun sin el consentimiento de su vecino, pagándole la mitad del valor del terreno en que está hecho el cerramiento, y la mitad del valor actual de la porción del cerramiento cuya medianería pretende.

ARTICULO 913. <APROVECHAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA>. Cualquiera de los dos condueños que quiera servirse de pared medianera para edificar sobre ella, o hacerla sostener el peso de una construcción nueva, debe primero solicitar el consentimiento de su vecino, y si éste lo rehusa, provocará un juicio práctico en que se dicten las medidas necesarias para que la nueva construcción no dañe al vecino.

En circunstancias ordinarias se entenderá que cualquiera de los condueños de una pared medianera puede edificar sobre ella, introduciendo maderos hasta la distancia de un decímetro de la superficie opuesta; y que si el vecino quisiere, por su parte, introducir maderos en el mismo paraje, o hacer una chimenea, tendrá el derecho de recortar los maderos de su vecino, hasta el medio de la pared, sin dislocarlos.

ARTICULO 914. <APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE POLICÍA>. Si se trata de pozos, letrinas, caballerizas, chimeneas, hogares, fraguas, hornos u otras obras de que pueda resultar daño a los edificios o heredades vecinas, deberán observarse las reglas prescritas por las leyes de policía, ora sea medianera, o no, la pared divisoria. Lo mismo se aplica a los depósitos de pólvora, de materias húmedas o infectas y de todo lo que pueda dañar a la solidez, seguridad y salubridad e los edificios.

27 COMENTARIOS

  1. Tengo un predio a orillas del rio, el acceso a el se hace a traves de una servidumbre que a existido desde más de 20 años, el cual era un camino de apie o en caballo pero hace unos ocho años para construir una vivienda en dicho predio, con la autorización del dueño del predio por donde está la servidumbre, opté por mejorar dicha servidumbre y poder entrar por allí en una cuatrimoto los materiales para la construcción. Pero resulta que ahora por una insignificante diferencia personal mi vecino tomó la desisión de cerrarme el paso para la moto sin importarle mi discapacidad física y sin ninguna otra razón suficiente para hacerlo, viendome abligado a cruzar por unos cercos de madera y alambre que él coloco en su lugar. Pregunto que debo hacer y a que tengo derecho?

    • Buenas tardes Francisco, gracias por escribirnos.
      Este es un contenido netamente informativo de nuestro Portal de Contenido, por eso te invitamos a consultar con un abogado especializado en el tema.
      Saludos.

  2. Buenas tardes, hace 40 años, construí un pozo séptico con su correspondiente red de tuberías en una finca que fue de mi madre, ocurre que la finca se dividió hace 20 años aprox. por medio de una Escritura Publica y al suscrito le correspondió un lote en el extremo de la tubería que compone la red del pozo, con sus construcciones que han venido sirviéndose de esalir infraestructura séptica desde hace aprox. 30 años. El pozo está en la propiedad pro indivisa de varios dueños y una tercera parte de ellos aceptan que yo siga disfrutando de la servidumbre del pozo séptico, pero uno de los del resto de la propiedad me impide seguir utilizando ese pozo que como digo antes lo he venido utilizando hace más de treinta años, con la anuencia que fui yo quien con mis propios recursos económicos construí dicho pozo. Ruego darme su concepto sobre si tengo derecho o no de seguir utilizando esa infraestructura, muchas gracias por su respuesta…

  3. Buenos dias, mis padres tienen una finca la cual tiene un camino que pasa a cuatro metros de la casa, era camino para personas pero ellos hicieron carretera para llegar hasta la casa, los vecinos deben pasar por ahi para llegar a sus fincas pero ese camino esta en propiedad privada y no esta registrado como servidumbre así lleve toda la vida ahí. Hace unos dos años los vecinos de la finca que conlinda con la de mi padre nos pidieron permiso para recebar la carretera que queda dentro de la finca de mi padre hasta su cerca. Ahora la relación entre las personas que viven alli y mis padres es muy mala, continuas discusiones y agresiones verbales por lo que mi padre quiere cambiar el camino hasta el lindero de la finca y que quede lo mas lejos posible de la casa. Esto es viable, teniendo en cuenta que mis padres son adultos mayores de 85 y 78 años y viven solos en la casa y ya no quieren mas discusiones con los vecinos. En cuanto a la servidumbre ellos pueden iniciar el proceso para registrarla y eso es claro pero mi padre puede hacer algo legalmente para que no sea asi y en cambio abrir el camino por el lindero de la finca y registrarlo como servidumbre?
    Por favor su orientacion al respecto

    • Buenos días Carolina, gracias por visitarnos.
      Este es un contenido netamente informativo de nuestro Portal de Contenido, para este caso te recomendamos consultar con un abogado especialista en el tema.
      Saludos.

  4. Hola buen día, gracias por los valiosos aportes al foro. En Colombia en zona rural que norma está vigente sobre las servidumbres de paso? Cual es la medida en metros que se debe dejar para un camino por donde pasan a pié cinco personas una vez a la semana? La servidumbre se debe registrar ante notario? Puede tener precio$$$??. Muchas gracias

    • Buenas tardes Hernán, gracias por tu comentario, Nosotros somos un portal web, te recomendamos consultar su caso particular con un abogado especializado en el área. Saludos

  5. Buenas noches. Tengo un problema símilar…tengo una finca y linda con un camino de herradura y la acción comunal quiere anchar para construir una carretera.pero esto afectaría mi finca ya que es muy pendiente el camino.y tendrían que bajar mucha alud y de más toda esa agua afectaría la finca gracias

    • Buenas tardes Fabián, gracias por escribirnos. Este es un contenido netamente informativo de nuestro Portal de Contenido, por eso te invitamos a consultar con un abogado especializado en el tema. Saludos.

    • Buenas tardes Rodrigo, gracias por visitarnos. Este es un contenido netamente informativo, te recomendamos asesorarte con el POT. Saludos.

  6. Buenos días, una propiedad de una sola planta, la cual tenia en sus alrededores patios, vendió hace unos 30 años uno de sus patios de costado, quedando un muro medianero para las dos partes.
    El comprador construyo ahí su vivienda de una sola planta, pero los aleros, las canales y bajantes de aguas lluvias de la cubierta del vendedor están sobre el espacio aéreo del comprador, lo que ha ocasionado inconvenientes en temporada de lluvias, presentado se humedades en la casa del comprador.
    ¿se puede aplicar en este caso el articulo 935 de Código Civil Colombiano?
    ¿Y si esta servidumbre u ocupación del espacio aéreo sobre el predio del comprador, implica que el dueño de la casa del vendedor, haga las construcciones pertinentes para resolver esta servidumbre por su cuenta?.
    muchas garcias por su pronta colaboración

    atte.

    Hernando

    • Estimado Hernando gracias por escribirnos. Nosotros somos un portal de contenido por lo que este tipo de consultas recomendamos dirigirlas hacia un abogado u experto en la materia. Feliz día!

  7. Buenas tardes tengo una vivienda zona urbana que por la terreza pasa una tuberia principal de agua, me di cuenta ya que habia una fuga y perforaron mi terraza y al fin dieron con el daño era un tubo grande que estaba roto procedieron a repararlo esta fuga me ocasiono grietas en la terraza que debo hacer al respecto gracias de ante mano

    • Buenos días Edgar, gracias por visitarnos.
      Lamentamos la situación, sin embargo somos un portal de contenido y no podríamos brindarte una asesoría.

  8. me podrian facilitar el telefono de un abogado experto en servidumbres de paso
    gracias.que sea honesto y no cobre tanto. es para defender a unos abuelitos que estan siendo obligados a dejar de transitar por una servidumbre de paso
    transitada desde hace 44 años por ellos

    • Darío gracias por tu visita, somos un portal de contenido y no brindamos contactos de ningún profesional. Esperamos pronto consigas un buen abogado para resolver tu problema. Un saludo!

  9. ayuda!! Mi mama tiene una finca, el lote que colinda en la parte de atrás no tiene entrada, pero la persona que vendió ese lote tomo la servidumbre por vías de hecho, entablamos una demanda, pero el juez del municipio no quiere admitir la demanda donde reclamamos el derecho a que reparen el daño que ocasionaron tomando la servidumbre de esa manera. pone miles de trabas, nosotros podemos desistir de esa demanda y ceder la servidumbre sin que esto tenga costos para mi mama y sobre todo si ella quiere vender , lo puede hacer sin haber normalizado este tema de la servidumbre?

  10. buenas tardes.
    mis abuelos dejaron un predio el cual mediante sucesion lo divideron entre todos los hiojos, en dicho predio existia una casa y este le toco a la hija menor, dicha casa tiene una ventana en la pared que linda con el lote de mi madre, en el momento esta ventana nos perjudica ya que ella escucha música a muy alto volumen y aparte de esto la abre para fastidiarnos. ante que autoridad se exige el cierre de esta?

  11. Buenas tardes mi abuelo hace algunos años vendió lotes que eran parte de una finca y dejo de entrada hacia su casa y 4 casas más un camino de 2 metros para acceso de solo las 4 casas incluyendo la casa principal, pero hemos tenido inconvenientes con los vecinos que dan a ambos lados de este camino ya que sacaron ventanas hacia este camino que Cómo le explicaba sólo es para los propietarios de las 4 casas incluyendo la casa principal, ese camino tiene una reja y solo es para entrar a las casas que están dentro de ella el camino no tiene salida la verdad quisiera saber donde puedo dirigirme para que puedan cerrar esas ventanas ya que además de afectar la privacidad son un peligro ya que han caído cosas de ellas , esto no es un camino de servidumbre porque no tiene salida hacia ningún lado además no está escrito en las escrituras de la propiedad que lo sea

  12. imiento de aguas negras,provenientes del municipio, dentro de un predio rural privado, como se determina la servidumbre en ese caso?

  13. buenos días, tengo un problema con una servidumbre de aguas naturales. Mi padre hace 50 años dió permiso a la alcaldía de sacar agua de un nacimiento de la finca, lo hizo de buena fe, no existe ningún permiso por escrito, ahora la alcadía nos amenaza con expropiar la finca por el derecho de los tanques, nosotros solo queremos que encierren los tanques pero ellos quieren adueñarse de un pantano también y éste está abajo de los tanques y de unos metros mas de tierra considerables ya que nuestra finca es muy pequeña, mi pregunta es:1. Tenemos derecho a alguna remuneración económica o usufructuo por esa servidumbre? 2. Tenemos derecho nosotros mismos de enmarcar al rededor de los tanques lo que les permitimos encerrar? 3. Tienen derecho ellos de expropiarnos el terreno o sea la finca?, No hemos hecho el juicio de sucesión desde hace 18 años que mi padre murió somos de escasos recursos económicos y eso lo sabe la alcaldía y por eso argumenta y dice que es un predio baldío, 5. Por ese motivo tienen derecho a arrebatarnos el terreno que ellos quieren?, muchas gracias por su respuesta les quedaré inmensamente agradecida

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