Contrato de Arrendamiento

Del Contrato de Arrendamiento

Artículo 1973. Definición de arrendamiento

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Del Arrendamiento de Cosas

Artículo 1974. Cosas objeto de arrendamiento

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.

Artículo 1975. Precios del arrendamiento

El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

Llámase renta cuando se paga periódicamente.

Artículo 1976. Determinación del precio

El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta.

Artículo 1977. Denominación de las partes contratantes

En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.

Artículo 1978. Entrega de la cosa arrendada

La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley.

Artículo 1979. Derecho de retracto y existencia de arras en los arrendamientos

Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras. Se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

Artículo 1980. Preferencia en el arrendamiento de la misma cosa a dos personas

Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido, si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá, si a ninguno, el título anterior prevalecerá.

Artículo 1981. Arrendamiento de bienes públicos

Los arrendamientos de bienes de la Unión, o de establecimientos públicos de ésta, se sujetarán a las disposiciones del presente capítulo, salvo lo estatuido en los códigos o en las leyes especiales.

De las Obligaciones del Arrendador en el Arrendamiento de Cosas

Artículo 1982. Obligaciones del arrendador

El arrendador es obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Artículo 1983. Desistimiento del contrato por incumplimiento en la entrega

Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios.

Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa. Salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Artículo 1984. Mora en la entrega

Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, es constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicio.

Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Artículo 1985. Responsabilidad del mantenimiento de la cosa arrendada

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.

Artículo 1986. Límites a las reparaciones

El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.

Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla.

Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

Artículo 1987. Indemnización por perturbación

Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.

Artículo 1988. Perturbación por terceros

Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.

Y si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante.

Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.

Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.

Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.

Artículo 1989. Terceros que alegan derechos sobre la cosa arrendada

La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá contra el arrendador.

El arrendatario será sólo obligado a notificarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador.

Artículo 1990. Terminación o rescisión por mal estado o calidad de la cosa

El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.

Artículo 1991. Indemnización por vicios de la cosa

Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.

Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.

Artículo 1992. Ausencia de derecho a la indemnización

El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo.

Artículo 1993. Reembolso de las mejoras necesarias no locativas

El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

Artículo 1994. Mejoras útiles

El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

Artículo 1995. Derecho de retención del arrendatario

En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.

Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.

De las  Obligaciones del Arrendatario en el Arrendamiento de Cosas

Artículo 1996. Obligaciones del arrendatario

El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.

Artículo 1997. Responsabilidad del arrendatario en la conservación de la cosa

El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.

Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.

Artículo 1998. Reparaciones locativas

El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.

Artículo 1999. Responsabilidad por culpa del arrendatario

El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa sino de las de su familia, huéspedes y dependientes.

Artículo 2000. Obligación de pagar el precio o renta

El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.

Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

Artículo 2001. Disputas sobre el precio

Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.

Artículo 2002. Determinación de los periodos de pago del precio o renta

El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen:

La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.

Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.

Artículo 2003. Responsabilidad del arrendatario en la finalización del contrato

Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.

Artículo 2004. Facultades sobre cesión y subarriendo

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.

Artículo 2005. Restitución de la cosa arrendada por terminación del contrato

El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

Deberá restituir en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo.

Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.

En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable.

Artículo 2006. Forma de restitución

La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa.

Artículo 2007. Constitución en mora de la restitución

Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador.

De la Expiración del Arrendamiento de Cosas

Artículo 2008. Causales de expiración del arrendamiento de cosas

El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Artículo 2009. Desahucio cuando no se fija el tiempo del arriendo

Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.

La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.

El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.

Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los capítulos V y VI de este título.

Artículo 2010. Irrevocabilidad del desahucio

El que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después revocarla sin el consentimiento de la otra parte.

Artículo 2011. Cesación del arriendo a voluntad

Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes, y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará, sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.

Artículo 2012. Innecesariedad del desahucio

Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio.

Artículo 2013. Pago de la renta en la ocurrencia de desahucio

Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día.

Artículo 2014. Intención de renovación

Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato.

Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera.

Con todo, si la cosa fuere raíz, y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y es necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.

Artículo 2015. Intransmisibilidad de las garantías a las obligaciones surgidas por renovación

Renovado el arriendo, las fianzas, como las prendas* o hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.

Artículo 2016. Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa

Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.

Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 853, inciso 2o.

Artículo 2017. Arrendamiento de duración incierta

Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duración de su derecho, como la del usufructuario o la del propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, será obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.

Artículo 2018. Expropiación por utilidad pública

En el caso de expropiación por causa de utilidad pública, se observarán las reglas siguientes:

1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes.
2. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por la nación o por quien haga la expropiación.
   Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del artículo 1988, inciso 3o.

Artículo 2019. Extinción de la cosa por culpa del arrendador

Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo.

Artículo 2020. Respeto del arriendo por terceros

Estarán obligados a respetar el arriendo:

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
   El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.

Artículo 2021. Indemnizaciones al subarrendatario

Entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor, y que, según los artículos precedentes, deban resarcírsele, se contarán los que el subarrendatario sufriere por su parte.

El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre, o cederá su acción al subarrendatario.

El arrendatario directo deberá reembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas.

Artículo 2022. Cláusula de no enajenación de la cosa arrendada

El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural.

Artículo 2023. Embargo de la cosa arrendada

Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derecho y obligaciones del arrendador.

Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020.

Artículo 2024. Cesación por reparaciones de la cosa arrendada

Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte, cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artículo 1986.

Artículo 2025. Improcedencia de la cesación

El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí.

Artículo 2026. Insolvencia del arrendatario

La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo.

El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador.

No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales.

Artículo 2027. Arrendamiento por representantes de incapaces

Los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre de familia como administrador de los bienes del hijo, o por el marido como administrador de los bienes de su mujer*, se sujetarán (relativamente a su duración después de terminada la tutela o curaduría, o la administración marital o paternal), a los artículos 496 y 1813.

Reglas Particulares al Arrendamiento de Casas, Almacenes u otros Edificios

Artículo 2028. Reparaciones locativas a cargo del arrendatario

Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

Artículo 2029. Obligaciones especiales del inquilino

Será obligado especialmente el inquilino:

1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen.
2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
   Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.

Artículo 2030. Otras obligaciones del arrendatario

El inquilino es, además, obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas.

La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves.

Artículo 2031. Destinación ilícita o subarriendo indeseado

El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas.

Artículo 2032. Arriendo de inmueble amueblado

Si se arrienda una casa o aposento amueblado, se entenderá que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el edificio, a menos de estipulación contraria.

Artículo 2033. Responsabilidad del arrendador de tienda o almacén

El que da en arriendo un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de las mercaderías que allí se introduzcan, sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa.

Erá especialmente responsable del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.

Artículo 2034. Termino del desahucio

El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta.

Artículo 2035. Mora en el pago de la renta

Reglas Particulares, Relativas al Arrendamiento de Predios Rústicos

Artículo 2036. Entrega de predio rustico

El arrendador es obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o renta, o a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el título De la compraventa.

Artículo 2037. Goce del fundo

El colono o arrendatario rústico es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia, y si así no lo hiciere, tendrá derecho el arrendador para atajar el mal uso o la deterioración del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves.

Artículo 2038. Conservación de árboles y bosques

El colono es particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, limitando el goce de ellos a los términos estipulados.

No habiendo estipulación, se limitará el colono a usar del bosque en los objetos que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no podrá cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.

Artículo 2039. Limitaciones a facultad de sembrar y plantar

La facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la de derribar los árboles para aprovecharse del lugar ocupado por ellos; salvo que así se haya expresado en el contrato.

Artículo 2040. Protección contra la usurpación

El colono cuidará de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable de su omisión en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensión y linderos de la heredad.

Artículo 2041. Solicitud de rebaja del precio o renta

El colono no tendrá derecho para pedir rebaja de precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha.

Exceptúase el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el arrendador y él, toca al primero una parte proporcional de la pérdida que por caso fortuito sobrevenga al segundo antes o después de percibirse los frutos; salvo que el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos.

Artículo 2042. Arrendamiento del predio con ganado

Siempre que se arriende un predio con ganados y no hubiere acerca de ellos estipulación especial contraria, pertenecerán al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arriendo, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.

Si al fin del arriendo no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y calidades dichas para efectuar la restitución, pagará la diferencia en dinero.

El arrendador no será obligado a recibir animales que no estén aquerenciados al predio.

Artículo 2043. Termino del desahucio del predio

No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año, para hacerlo cesar.

El año se entenderá del modo siguiente:

El día del año en que principio la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes.

Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.

Artículo 2044. Tiempo del pago de la renta

Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del pago, se observará la costumbre del lugar.

Del Arrendamiento de Criados Domésticos

Artículos Derogados del Artículo 2045 al Artículo 2052.

Artículo 2053. Naturaleza de la confección de una obra material

Si el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la aprobación del que ordenó la obra.

Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el contrato es de arrendamiento.

Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artífice lo demás, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta.

El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin perjuicios de las especiales que siguen.

Artículo 2054. Determinación del precio

Si no se ha fijado precio, se presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste, por el que se estimare equitativo a juicio de peritos.

Artículo 2055. Fijación del precio por tercero

Si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de fijar el precio, y muriere éste antes de procederse a la ejecución de la obra, será nulo el contrato; si después de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijará el precio por peritos.

Artículo 2056. Indemnización por incumplimiento

Habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución.

Por consiguiente, el que encargó la obra, aún en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra.

Artículo 2057. Riesgo por perdida de la materia

La pérdida de la materia recae sobre su dueño.

Por consiguiente, la pérdida de la materia suministrada por el que ordenó la obra, pertenece a éste; y no es responsable el artífice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que le sirven.

Aunque la materia no perezca por su culpa, ni por la de dichas personas, no podrá el artífice reclamar el precio o salario, si no es en los casos siguientes:

1. Si la obra ha sido reconocida y aprobada.
2. Si no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encargó la obra.
3. Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquéllos que el artífice, por su oficio, haya debido conocer; o que conociéndolo, no haya dado aviso oportuno.

Artículo 2058. Reconocimiento de la obra

El reconocimiento puede hacerse parcialmente cuando se ha convenido en que la obra se apruebe por partes.

Artículo 2059. Ejecución indebida de la obra

Si el que encargó la obra alegare no haberse ejecutado debidamente, se nombrarán por las dos partes peritos que decidan.

Siendo fundada la alegación del que encargó la obra, el artífice podrá ser obligado, a elección del que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnización de perjuicios.

La restitución de los materiales podrá hacerse con otros de igual calidad o en dinero.

Artículo 2060. Construcción de edificios por precio único

Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado.

Se sujetan además a las reglas siguientes:

1. El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones.
2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si éste rehúsa, podrá ocurrir al juez o prefecto para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda.
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041, inciso final.
4. El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone.
5. Si los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han contratado con el dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con el empresario, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente y hasta concurrencia de lo que éste debía al empresario.

Artículo 2061. Extensión de la normativa a la construcción por arquitecto

Las reglas 3, 4, y 5. del precedente artículo, se extienden a los que se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos.

Artículo 2062. Resolución de los contratos de construcción por muerte del artífice

Todos los contratos para la construcción de una obra se resuelven por la muerte del artífice o del empresario; y si hay trabajos o materiales preparados que puedan ser útiles para la obra de que se trata, el que la encargó será obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en razón de los trabajos hechos se calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio estipulado para toda la obra.

Por la muerte del que encargó la obra no se resuelve el contrato. (Lea También: Sociedad en el Nuevo Código Civil Colombiano)

Del Arrendamiento de Servicios Inmateriales

Artículo 2063. Normativa sobre obras inmateriales

Las obras inmateriales o en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano, como una composición literaria, o la corrección tipográfica de un impreso, se sujetan a las disposiciones especiales de los artículos 2054, 2055, 2056 y 2059.

Artículo 2064. Servicios inmateriales

Los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las reglas especiales que siguen.

Artículo 2065. Normativa sobre las obras parciales del servicio

Respecto de cada una de las obras parciales en que consista el servicio, se observará lo dispuesto en el artículo 2063.

Artículo 2066. Terminación del contrato de servicio

Cualquiera de las dos partes podrá poner fin al servicio cuando quiera, o con el desahucio que se hubiere estipulado. Si la retribución consiste en pensiones periódicas, cualquiera de las dos partes deberá dar noticia a la otra de su intención de poner fin al contrato. Aunque en éste no se haya estipulado desahucio, y la anticipación será de medio período a lo menos.

Artículo 2067. Gastos de transporte por traslado

Si para prestar el servicio se ha hecho mudar de residencia al que lo presta, se abonarán por la otra parte los gastos razonables de ida y vuelta.

Artículo 2068. Terminación del contrato por culpa de quien presta el servicio

Si el que presta el servicio se retira intempestivamente, o su mala conducta da motivo para despedirle, no podrá reclamar cosas algunas en razón de desahucio o de gastos de viaje.

Artículo 2069. Normas aplicables a los servicios que se sujetan a las reglas del mandato

Los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el artículo 2144 se sujetan a las reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrario a ellas.

El Arrendamiento de Transporte

Artículo 2070. Definiciones relativas al arrendamiento de transporte

El arrendamiento de transporte es un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro.

El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador, y toma los nombres de arriero, carretero, barquero, naviero, según el modo de hacer el transporte.

El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas, se llama empresario de transportes.

La persona que envía o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se envía consignatario.

Artículo 2071. Obligaciones del empresario

Las obligaciones que aquí se imponen al acarreador, se entienden impuestas al empresario de transporte, como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea.

Artículo 2072. Responsabilidad del acarreador

El acarreador es responsable del daño o perjuicio que sobrevenga a la persona, por la mala calidad del carruaje, barca o navío en que se verifica el transporte.

Es asimismo responsable de la destrucción y deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso fortuito.

Y tendrá lugar la responsabilidad del acarreador, no sólo por su propio hecho, sino por el de sus agentes o sirvientes*.

Artículo 2073. Obligación de entrega

El acarreador es obligado a la entrega de la cosa en el paraje y tiempo estipulados, salvo que pruebe fuerza mayor o caso fortuito.

No podrá alegarse por el acarreador la fuerza mayor o caso fortuito que pudo con mediana prudencia o cuidado evitarse.

Artículo 2074. Conducción de mujer embarazada

El precio de la conducción de una mujer no se aumenta por el hecho de parir en el viaje, aunque el acarreador haya ignorado que estaba encinta.

Artículo 2075. Pagos por daños ocasionados por la persona transportada o por vicios de la carga

El que ha contratado con el acarreador para el transporte de una persona o carga, es obligado a pagar el precio o flete del transporte y el resarcimiento de daños ocasionados por hecho o culpa del pasajero o de su familia o sirvientes*, o por el vicio de la carga.

Artículo 2076. No presentación en el tiempo señalado

Si por cualquiera causa dejaren de presentarse en el debido tiempo el pasajero o carga, el que ha tratado con el acarreador para el transporte, será obligado a pagar la mitad del precio o flete.

Igual pena sufrirá el acarreador que no se presentare en el paraje y tiempo convenidos.

Artículo 2077. Muerte del acarreador o pasajero

La muerte del acarreador o del pasajero no pone fin al contrato; las obligaciones se transmiten a los respectivos herederos, sin perjuicios de lo dispuesto generalmente sobre fuerza mayor o caso fortuito.

Artículo 2078. Subsidiariedad de las normas civiles

Las reglas anteriores se observarán sin perjuicio de las especiales para los mismos objetos, contenidas en las leyes particulares, relativas a cada especie de tráfico y en el Código de Comercio.

Preguntas frecuentes

¿Qué reparaciones son a cargo del inquilino?

Las reparaciones que son responsabilidad del inquilino generalmente se refieren a mantenimiento básico y pequeñas reparaciones dentro de la propiedad alquilada. Estas pueden incluir:

Mantenimiento de rutina: el inquilino es responsable de mantener la propiedad limpia y ordenada, lo que implica limpieza regular, eliminación adecuada de basura y mantenimiento de áreas exteriores asignadas, como jardines o patios.

Reparaciones menores: el inquilino es responsable de realizar reparaciones menores que no requieran habilidades especializadas, como cambiar bombillas, reparar grifos que gotean, reemplazar filtros de aire acondicionado o calefacción, y otras tareas similares.

Daños causados por negligencia: si el inquilino causa daños a la propiedad debido a negligencia o mal uso, como roturas de ventanas, daños a la pintura de las paredes, o daños en los electrodomésticos debido a un mal uso, generalmente es su responsabilidad cubrir el costo de las reparaciones.

Mantenimiento de electrodomésticos proporcionados: si el contrato de arrendamiento incluye electrodomésticos proporcionados por el arrendador (por ejemplo, lavadora, secadora, refrigerador), el inquilino puede ser responsable de mantener estos electrodomésticos en condiciones de funcionamiento adecuadas y reportar cualquier problema al arrendador de inmediato.

Reemplazo de elementos consumibles: los inquilinos generalmente son responsables de reemplazar elementos consumibles como baterías de detectores de humo, filtros de aire acondicionado, bombillas y otros elementos similares.

Es importante tener en cuenta que la responsabilidad específica del inquilino puede variar según el contrato de arrendamiento y las leyes locales. Por lo tanto, siempre es recomendable revisar detenidamente el contrato de arrendamiento para comprender claramente las obligaciones del inquilino en términos de reparaciones y mantenimiento.

¿Quién debe pintar el apartamento el arrendatario o el arrendador?

En muchos casos, la responsabilidad de pintar el apartamento se establece en el contrato de arrendamiento y puede depender de varios factores, como la duración del arrendamiento, las prácticas comunes en el mercado de alquiler local y las leyes estatales o municipales.

En general, si el apartamento necesita ser pintado debido al desgaste normal o al envejecimiento natural de la pintura, esta responsabilidad suele recaer en el arrendador. Esto significa que el arrendador es responsable de pintar las paredes y techos antes de que un nuevo inquilino se mude, así como de realizar cualquier repintado necesario durante el curso del arrendamiento.

Sin embargo, si el apartamento ha sufrido daños o desperfectos debido al mal uso o negligencia por parte del inquilino, como agujeros en las paredes o daños significativos en la pintura, el costo de la reparación y repintado generalmente recae en el inquilino.

¿Cuánto tiempo tengo para entregar un apartamento?

En muchos lugares, se espera que el inquilino entregue el apartamento al finalizar el contrato de arrendamiento en la misma condición en que lo recibió, salvo desgaste normal.

En términos de plazos, generalmente, los contratos de arrendamiento especifican un período de notificación antes de la fecha de vencimiento del contrato. Por ejemplo, podría ser necesario notificar al arrendador con 30 días de anticipación si no se planea renovar el contrato de arrendamiento.

Una vez que el período de notificación ha expirado y el contrato llega a su término, el inquilino generalmente tiene un plazo establecido para desocupar el apartamento y entregar las llaves al arrendador.

Es importante revisar detenidamente el contrato de arrendamiento y conocer las leyes y regulaciones locales para comprender claramente tus obligaciones y derechos en cuanto a la entrega del apartamento al finalizar el arrendamiento.

¿Quién paga las reparaciones de una vivienda alquilada en Colombia?

En Colombia, la responsabilidad de pagar las reparaciones en una vivienda alquilada generalmente está determinada por la ley y los términos del contrato de arrendamiento. Estas son unas pautas generales:

Reparaciones mayores: por lo general, las reparaciones mayores que surgen debido al desgaste normal de la propiedad, como problemas estructurales, reparaciones de sistemas básicos (plomería, electricidad, etc.) y cualquier otra reparación que no sea resultado del mal uso por parte del inquilino, son responsabilidad del arrendador. Esto se establece en el artículo 2010 del Código Civil colombiano.

Reparaciones menores: las reparaciones menores, como cambiar una bombilla, arreglar un grifo que gotea o reparar pequeños daños cosméticos, generalmente son responsabilidad del inquilino. Sin embargo, es importante verificar los términos del contrato de arrendamiento, ya que algunos arrendadores pueden incluir disposiciones específicas sobre quién es responsable de qué tipo de reparación.

Daños causados por el inquilino: si los daños en la propiedad son resultado del mal uso o negligencia por parte del inquilino, entonces el inquilino es responsable de pagar por esas reparaciones. Por ejemplo, si el inquilino rompe una ventana o daña una pared, será su responsabilidad cubrir el costo de las reparaciones.

¿Qué pasa si el arrendador no arregla los desperfectos?

Si el arrendador no arregla los desperfectos en la vivienda alquilada, el inquilino tiene derechos y recursos disponibles para abordar la situación. Por ejemplo:

Notificar por escrito al arrendador: el primer paso es notificar por escrito al arrendador sobre los desperfectos o problemas en la vivienda que requieren reparación. Esta notificación debe ser clara y detallada, especificando los problemas y solicitando que se realicen las reparaciones necesarias.

Dar un plazo razonable para las reparaciones: una vez que se ha notificado al arrendador, el inquilino puede darle un plazo razonable para que realice las reparaciones. Este plazo lo suele determinar la gravedad de los desperfectos y las normas locales.

Solicitar una inspección oficial: si el arrendador no responde o se niega a realizar las reparaciones necesarias, el inquilino puede solicitar una inspección oficial de la vivienda por parte de las autoridades locales relevantes, como la autoridad de vivienda o la oficina de arrendamiento.

Retener el pago del alquiler: en algunos casos, las leyes locales permiten al inquilino retener el pago del alquiler o pagar una parte reducida del mismo hasta que se realicen las reparaciones necesarias. Sin embargo, es importante asegurarse de seguir los procedimientos legales correctos al hacer esto para evitar consecuencias legales.

Buscar asesoramiento legal: si el arrendador continúa sin realizar las reparaciones a pesar de los esfuerzos del inquilino, este último puede considerar buscar asesoramiento legal y explorar opciones legales adicionales, como presentar una demanda por incumplimiento de contrato o buscar terminar el contrato de arrendamiento anticipadamente.