Constitución del Sistema de Tiempo Compartido Turístico

Artículo 2.2.4.4.2.1. Constitución del sistema de tiempo compartido.

Para la constitución del sistema de tiempo compartido el propietario de un inmueble o quien pueda disponer del mismo deberá hacer, a su elección, declaración unilateral de voluntad formalizada por escritura pública ante notario o contenida en un contrato de fiducia mercantil irrevocable. En la cual se indique la afectación del inmueble al sistema de tiempo compartido turístico y el término de esa afectación, si lo hubiere.

Dichos actos jurídicos deberán inscribirse en la oficina de registro correspondiente.

Parágrafo.

La multipropiedad así constituida no dará lugar al ejercicio de la acción divisoria. 

Artículo 2.2.4.4.2.2. Contenido del acto constitutivo del tiempo compartido turístico.

En la escritura pública o en el contrato de fiducia mercantil irrevocable en donde se constituya en régimen de tiempo compartido turístico un establecimiento. Deberá constar, como mínimo:

1. La descripción del inmueble y su folio de matrícula inmobiliaria, bien que se trate de las unidades inmobiliarias o del globo de terreno en mayor extensión, con indicación de los bienes, instalaciones y servicios comunes;
2. Identificación de las unidades inmobiliarias que se afectarán al tiempo compartido turístico. Cuando se trate de establecimientos mixtos;
3. En el caso de sistemas de tiempo compartido turístico relativos a semanas exclusivamente flotantes y de puntos. Deberá indicarse el número máximo de semanas por periodo o de programas de puntos o su equivalente, que se vayan a comercializar;
4. El procedimiento para el cálculo y recaudo de los gastos de administración, conservación y mantenimiento de cada unidad inmobiliaria y de los elementos de uso común del establecimiento en régimen de tiempo compartido turístico;
5. El procedimiento establecido para la adición de nuevas unidades inmobiliarias a un mismo establecimiento de tiempo compartido turístico, si está prevista, y la fórmula para la determinación o corrección de las cuotas anuales de mantenimiento a cargo del número total de titulares que se conforme después de la incorporación de aquellas unidades inmobiliarias. Así mismo, si se prevé la posibilidad de separar unidades inmobiliarias del establecimiento de tiempo compartido turístico. Deberá expresarse la forma o procedimiento en que ello se hará y las medidas adoptadas para que en tal supuesto no se vean perjudicados los derechos de los usuarios;
6. Descripción de las instalaciones deportivas y de recreo con que cuenta el establecimiento en régimen de tiempo compartido turístico. Así como las que el promotor se comprometa a incorporar al mismo, con especificación de los derechos que los usuarios tienen sobre ellas. 

Parágrafo 1.

Toda modificación que se incorpore en el régimen de tiempo compartido turístico y que se refiera a los puntos mencionados en los numerales del presente artículo. Será elevada a escritura pública o dará lugar a la modificación del contrato de fiducia. Según el caso, debiéndose efectuar la inscripción correspondiente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Parágrafo 2.

El promotor deberá tener a disposición de cualquier persona interesada en la celebración de un contrato de tiempo compartido turístico copia simple de la escritura o del contrato de fiducia mercantil irrevocable a que se refieren los apartados anteriores. 

Artículo 2.2.4.4.2.3. Compatibilidad con el régimen de propiedad horizontal.

El régimen de multipropiedad o de multiusufructo es compatible con el régimen de propiedad horizontal que exista o que posteriormente se constituya sobre el establecimiento de tiempo compartido turístico.

Parágrafo.

Cuando fuere del caso, las estipulaciones contenidas en los numerales del artículo anterior deberán incluirse en la escritura de protocolización de la propiedad horizontal. 

Artículo 2.2.4.4.2.4. Inscripción en el registro nacional de turismo.

Para la válida comercialización del establecimiento de tiempo compartido turístico en cualquiera de sus modalidades. Será necesario que con carácter previo el promotor, comercializador, o persona que los represente, solicite su inscripción en el Registro Nacional de Turismo. 

Artículo 2.2.4.4.2.5. Suministro de información adicional.

Además de los requisitos previstos de manera general y particular para el Registro Nacional de Turismo. Los promotores y comercializadores de proyectos de tiempo compartido turístico y multipropiedad deberán suministrar en su solicitud de inscripción la siguiente información:

1. Cuando se trate de promotores o desarrolladores de proyectos de tiempo compartido turístico ubicados en Colombia, deberán citar el documento de constitución del sistema de tiempo compartido turístico de acuerdo con lo previsto en el artículo 2.2.4.4.2.1. del presente Decreto;
2. Cuando se trate de comercializadores de establecimientos de tiempo compartido turístico ubicados en el exterior, aquéllos deberán formular la declaración unilateral de voluntad mencionada en el artículo 2.2.4.4.2.1 de este Decreto o acto equivalente a la misma. Para incorporarlo posteriormente al Registro Nacional de Turismo indicando las garantías establecidas, de conformidad con este Capítulo. La declaración o acto equivalente mencionados no tendrán que ser inscritos en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Parágrafo 1.

Una vez el promotor o comercializador concluya sus actividades de venta, cesará su obligación de inscribirse en el Registro Nacional de Turismo.

Parágrafo 2.

Cuando el promotor y operador del establecimiento de tiempo compartido turístico sean la misma persona jurídica. Para efectos del pago de derechos de inscripción y actualización en el Registro Nacional de Turismo, se les aplicará el régimen de tarifas establecido para sucursales y agencias. 

(Lea También: Derechos y Obligaciones de los Usuarios en Turismo)

Artículo 2.2.4.4.2.6. Estipulaciones del contrato.

El contrato de tiempo compartido turístico deberá celebrarse por escrito y en él constarán, al menos, las siguientes estipulaciones:

1. Identificación, nacionalidad y domicilio de las partes contratantes;
2. Fecha de celebración del contrato;
3. Identificación y descripción de la unidad inmobiliaria objeto del contrato con expresa mención del período o temporada, según se trate de la modalidad de tiempo fijo o tiempo flotante. Así como del número de personas que pueden ocupar simultáneamente el alojamiento;
4. Referencia de la escritura pública o del contrato de fiducia mercantil que se mencionan en el artículo 2.2.4.4.2.1. de este Decreto, con identificación de la notaría en la cual se protocolizó y su respectivo número;

5. El valor total que debe pagar el adquirente, suma que incluirá el precio inicial y cualquiera otra cantidad adicional que por algún concepto haya de pagar. Así como la obligación de cancelar anualmente las cuotas ordinarias y extraordinarias que se decreten, de conformidad con lo que para el efecto disponga el reglamento interno, para el mantenimiento, la operación y la administración del establecimiento de tiempo compartido turístico;

6. La identificación del establecimiento de tiempo compartido turístico, con indicación del lugar de ubicación. Sus fases de desarrollo y la fecha estimada de terminación de la construcción y de inicio de operación del establecimiento;
7. Consagración del derecho de retracto.
8. La descripción de la modalidad y duración del programa de tiempo compartido turístico, en caso que éste sea de carácter temporal, y la mención particular acerca de si dicha modalidad implica la adquisición o no de algún derecho real;
9. La indicación expresa de las cargas, gravámenes, servidumbres y cualquiera otra limitación que soporten las unidades inmobiliarias afectadas al establecimiento de tiempo compartido turístico;
10. Señalar si el establecimiento cuenta con algún sistema de intercambio; en caso de contar con este programa, deberá incluirse en los contratos de venta una cláusula en la cual se precise que el promotor o comercializador no es agente o representante de las compañías de intercambio y que la responsabilidad y obligaciones de éstas se limitan a las contenidas en la documentación emitida por ellas.

Parágrafo.

Cuando el contrato de tiempo compartido turístico verse sobre bienes ubicados fuera del territorio nacional. Deberá hacerse mención expresa y clara sobre el régimen legal que regule los derechos y obligaciones del comprador sobre los bienes adquiridos y sobre las condiciones y modalidades de transmisión, uso y disfrute de esos derechos. 

De Las Garantías

Artículo 2.2.4.4.3.1. Garantías.

Para iniciar los procesos de comercialización de inmuebles sometidos al régimen de tiempo compartido turístico, los promotores o comercializadores deberán establecer las garantías que se señalan en este capítulo. 

Artículo 2.2.4.4.3.2. Garantías cuando la construcción no se hubiere iniciado en un proyecto ubicado en Colombia.

Con antelación a la iniciación de la construcción de un inmueble destinado a tiempo compartido turístico ubicado en Colombia, el promotor o comercializador deberán establecer, a su elección, una de las siguientes garantías: póliza de seguro, caución, aval, encargo fiduciario, contrato de fiducia mercantil o cualquiera otra que asegure la devolución de las sumas de dinero recibidas de los compradores, en el evento de que no se inicien las obras.

Cuando la garantía elegida por el promotor o comercializador sea la de póliza de seguro, ella deberá cubrir. Al menos, el equivalente al veinte por ciento del valor de los períodos vacacionales que se comercialicen.

Artículo 2.2.4.4.3.3. Garantías en proyectos en construcción ubicados en Colombia.

Cuando ya se hubiere iniciado la construcción de un inmueble y se decidiere su afectación al régimen de tiempo compartido turístico, el promotor o comercializador deberán establecer, a su lección, una de las siguientes garantías: póliza de seguro, caución, aval, encargo fiduciario, contrato de fiducia mercantil o cualquiera otra que asegure el buen manejo de los recursos recibidos o que reciba en el futuro. Su adecuada destinación y el cumplimiento del contrato o la devolución de las sumas recibidas de los compradores, en el evento de que no se terminen las obras.

Cuando la garantía elegida por el promotor o comercializador sea la de póliza de seguro. Ella deberá constituirse por un veinte por ciento, al menos, del presupuesto de obra del proyecto. 

Artículo 2.2.4.4.3.4. Garantías en proyectos en construcción ubicados en el exterior.

Cuando se comercialicen proyectos de tiempo compartido turístico ubicados en el exterior, cuya construcción no se hubiere iniciado o no estuviere terminada, el promotor, desarrollador o comercializador deberá establecer una póliza de seguro, caución, aval, encargo fiduciario, contrato de fiducia mercantil o cualquiera otra garantía que asegure el buen manejo de los recursos recibidos, su adecuada destinación y el cumplimiento del contrato o la devolución de las sumas recibidas de los compradores, en el evento de que no se terminen las obras.

Cuando la garantía elegida por el promotor, desarrollador o comercializador sea la de póliza de seguro, ella deberá cubrir, al menos, el equivalente al veinte por ciento del valor de los períodos vacacionales comercializados si se tratare de un proyecto cuya construcción no se hubiere iniciado.

Si se tratare de un proyecto cuya construcción no estuviere terminada y la garantía elegida por el promotor, desarrollador o comercializador sea la de póliza de seguro, ella deberá constituirse por un veinte por ciento al menos del presupuesto de obra del proyecto.