Teniendo en cuenta la experiencia del caso piloto de Medellín, y con el ánimo de diseñar las bases para que otras ciudades puedan adelantar el instrumento, se diseñó una hoja de ruta de (6) etapas: i) propósito, necesidad y brecha del proyecto; ii) análisis del instrumento para determinar que los posibles fondos sean suficientes para cerrar el déficit de financiamiento del proyecto; iii) factibilidad; iv) sondeo de mercado; v) plan de implementación del instrumento TIF; y vi) control.
La primera etapa consiste en crear la justificación para el proyecto, identificar su prefactibilidad y la necesidad de utilizar el instrumento TIF sobre otros instrumentos de financiación urbana. Se sugiere al municipio realizar una serie de análisis donde incorpore justificaciones desde varios frentes para que la futura implementación del instrumento TIF se encuentre blindada en todo momento. A continuación, en la Tabla No.5, se presentan las justificaciones que deberá adelantar el municipio para soportar la viabilidad del instrumento TIF.
Una vez el municipio haya realizado el proceso de justificación presentado anteriormente, deberá crear un reporte a las autoridades de planeación y/o de hacienda, según corresponda, en el cual se justifique la necesidad y las razones que evidencien la viabilidad en esta etapa de prefactibilidad. Los contenidos del reporte pueden incluir:
i) justificación de la necesidad del proyecto estratégico, y
ii) prefactibilidad que demuestre la necesidad de financiar la infraestructura a través del instrumento, y que no puede ser cubierto por otras fuentes de financiación municipal.
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Tabla No.5. Justificaciones que deberá adelantar el municipio para soportar la viabilidad del instrumento TIF.
Tabla No.6. Pasos para identificar que los fondos sean suficientes para cerrar el déficit de financiamiento del proyecto.
La segunda etapa consiste en desarrollar un análisis de factibilidad e identificar que los posibles recursos sean suficientes para cerrar el déficit de financiamiento del proyecto.
Esta etapa consiste en desarrollar un análisis de factibilidad para el TIF e identificar que los posibles recursos sean suficientes para cerrar el déficit de financiamiento del proyecto. Con la experiencia de Medellín es importante resaltar que en esta etapa la certeza de la información es clave para alcanzar el análisis adecuado. Mientras más precisas sean las premisas y la información disponible, más certidumbre se tendrá sobre los potenciales valores futuros.
Esto también se traducirá en mayor confianza del mercado. Para esto es necesario contratar, tanto a expertos locales que entiendan las tendencias del mercado, como a expertos internacionales que puedan aportar las buenas prácticas en el área de TIF. Los pasos en esta etapa se determinan en la Tabla No.6.
La tercera etapa es la factibilidad del proyecto, el municipio deberá confirmar los costos de inversión del proyecto, los usos elegibles del TIF y los aportes del instrumento para determinar la viabilidad del proyecto.
Durante esta etapa se debe confirmar los costos de inversión y usos elegibles para el TIF. El proyecto beneficiario del instrumento se debe ver como una estructura de Project Finance; sin embargo, es importante confirmar los usos elegibles para mantener la transparencia en el proceso.
Típicamente, se incluyen: infraestructura pública, costos de ensamblaje, demolición, servicios públicos, costos de planificación, ampliaciones y mejoras incluyendo aceras, drenaje pluvial, expansión de calles, iluminación, parques públicos, remediación ambiental y tránsito, costos de demolición y reparación, asistencia técnica y de mercadeo, servicios profesionales relacionados con el proyecto y los gastos de financiación. Finalizado el análisis TIF, se confirman los costos de inversión del proyecto, los usos elegibles del instrumento y los aportes de este para determinar la viabilidad del proyecto.
Al finalizar esta etapa, se recomienda al municipio entregar el modelo de negocio proyecto TIF al Concejo Municipal o Distrital para que autorice la implementación del instrumento financiero.
Los requerimientos para la certificación pueden variar por jurisdicción; sin embargo, el reporte para la aprobación del TIF como instrumento financiero podría incluir:
i) un memorando del proyecto de reurbanización o infraestructura;
ii) premisas y resultados del análisis TIF;
iii) una confirmación en el fondeo o financiación a partir de un instrumento TIF que cierre el déficit presupuestario del proyecto;
iv) descripción de los usos elegibles; y v) un primer borrador del cronograma de implementación.
El reporte deberá ser aprobado por la Secretaría de Planeación y la Secretaría de Hacienda de la ET, en lo que corresponda a sus competencias antes de ser presentado ante el Concejo Municipal, una vez confirmada la solicitud del TIF, se puede ir al sondeo de mercado o directamente a la implementación de este.
La cuarta etapa corresponde al sondeo de mercado que permite examinar el apetito de este y recibir retroalimentación que pueda utilizarse para hacer pequeñas modificaciones en el caso de negocio del proyecto.
Un sondeo del mercado es eficaz si facilita un diálogo bien informado y estructurado entre entidades privadas y públicas. Demostrar la preparación de la ciudad con respecto al proyecto generará confianza tanto a los inversores como potenciales desarrolladores.
Su propósito es publicar y anunciar una oportunidad o proyecto, demostrar la capacidad de la agencia pública, aumentar el interés en una adquisición futura y obtener retroalimentación dirigida al avance de un proyecto. En esta etapa tienen mucha relevancia la identificación de la audiencia principal del sondeo de mercado. Para el caso TIF son:
i) potenciales desarrolladores;
ii) expertos en bienes raíces locales internacionales;
iii) estructuradores de bonos; y
iv) bancos de inversión y Bancos comerciales.
Tabla no.7. Etapas del plan de implementación del instrumentoTIF.
La quinta etapa corresponde al Plan de Implementación que consiste en la elaboración de un plan ajustado a las normativas de la ciudad, el cual deberá contar con un equipo legal que acredite que se están efectuando todas las medidas regulatorias requeridas por la jurisdicción. Dentro de los elementos principales de esta etapa se encuentran:
i) establecer una entidad administradora;
ii) establecer una cuenta dedicada para los ingresos del TIF;
iii) crear una cuenta fiduciaria;
iv) llevar a cabo la estructuración del instrumento financiero que puede ser un bono y otro elemento financiero, como la titularización;
v) la determinación de dónde se transferirían los fondos excedentes;
vi) el establecimiento de un calendario de pagos;
vii) el desarrollo de una estrategia de transparencia; y
viii) un informe anual sobre la situación de los fondos TIF, sus usos y cualquier actualización de las proyecciones de ingresos. En la Tabla No.7 se presentarán las etapas del Plan de Implementación del instrumento.
En la sexta y última etapa, y después de haberse implementado el instrumento TIF, los municipios podrán llevar a cabo las actividades de monitoreo y actualización de los avances que se vayan presentando a medida del transcurso del tiempo.
La realización del monitoreo mejorará la planificación y la implementación, ayudará a asegurar la transparencia, el cumplimiento de los objetivos de las políticas adoptadas, la medición del impacto en la comunidad y la publicación de los resultados del instrumento TIF.
