Necesidad de un enfoque de financiamiento de proyectos en la renovación urbana
En primer lugar, los municipios necesitan un enfoque de financiamiento de proyectos para garantizar la transformación de las áreas de renovación urbana. En el caso colombiano, la asignación de recursos para el desarrollo de proyectos a gran escala se lleva a cabo por sectores separados: agua, residuos, infraestructura o vivienda. Debido a que no existe una fuente de financiamiento específica para la reurbanización, no es posible garantizar la ejecución total del proyecto. Por esta razón, se necesita la definición de instrumentos que garanticen el financiamiento de la brecha no cubierta por la fuente de financiamiento de cada sector.
Para la implementación óptima de los instrumentos de financiamiento urbano, es importante que los proyectos de reurbanización apliquen un enfoque de financiamiento de proyectos en su formulación. En el caso colombiano, las herramientas de estructuración de proyectos deben incluirse como parte de la formación de los instrumentos de planificación a pequeña escala (planes parciales, UAU, entre otros), con miras a ser estratégicos en su ejecución.
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Requisitos para el desarrollo de instrumentos financieros urbanos
Para desarrollar estos instrumentos, es fundamental contar con proyectos sólidos de desarrollo urbano, lo que garantiza su viabilidad a largo plazo. Al estructurar los instrumentos, es importante asegurarse que estén sustentados sobre bases de datos actualizadas (catastros), que se encuentren en ciudades con un mercado inmobiliario sólido, que cuenten con la capacidad fiscal para manejar instrumentos financieros (emisión de bonos, entre otros) y que poseen la capacidad de evaluar sus redes de infraestructura para el desarrollo.
Importancia del análisis de riesgos en la estructuración financiera
El estudio financiero del proyecto debe incorporar un análisis de riesgos sólido asociado con el proyecto inmobiliario. Se recomienda a los municipios identificar qué riesgos son inherentes al desarrollo del proyecto inmobiliario y cuáles son los riesgos inherentes al instrumento financiero que permitiría una mayor certeza en la estructuración y, por lo tanto, seguridad en la implementación del instrumento. Adicionalmente, se recomienda a los municipios identificar qué riesgos del proyecto son relevantes para el TIF (incertidumbre en la ejecución de las etapas de desarrollo del proyecto, entre otros) y qué riesgos adicionales crea el TIF, por ejemplo, aquellos relacionados con la emisión de deuda y el apetito del mercado. Un análisis financiero sólido permitirá estimaciones más predecibles, lo que dará como resultado una mayor confianza en el proyecto para el desarrollador y los inversores.
Es importante que, a nivel local, exista la metodología para la selección de proyectos estratégicos, así como los instrumentos de planificación que incluyen la estrategia financiera como parte de la formulación de proyectos urbanos. El diseño del instrumento TIF requiere: i) mecanismos claros de aprobación de proyectos urbanos (participación de la agencia, aprobación del concejo municipal, liderazgo del alcalde); ii) la madurez de las finanzas del municipio (actualización de la base catastral, eficiencia en la recaudación de impuestos, finanzas municipales saludables, entre otros); y iii) la aprobación del instrumento y sus mecanismos de implementación (aprobación de la asignación del delta, creación del SPV emisor, entre otros).
Fortalecimiento institucional para implementar proyectos con TIF
El fortalecimiento de las agencias del gobierno local es fundamental para un buen desarrollo del proyecto y de la implementación del instrumento (agencias de desarrollo, operadores urbanos, entre otros). Para el desarrollo de los proyectos que apoyan la emisión de bonos TIF, es importante reforzar los arreglos institucionales que garantizarán las inversiones privadas (SPV, APP entre otros). Además, las economías de escala para el desarrollo de proyectos deben garantizarse para el logro del proceso de emisión de bonos (los bancos nacionales de desarrollo de segundo piso pueden acompañar este proceso).
El instrumento TIF es para ciudades con capacidades sólidas, técnicas, financieras y de mercado. Esta herramienta está diseñada para ser aplicada en proyectos sólidos de reurbanización y para cubrir los costos de infraestructura urbana de proyecto estratégicos. Asimismo, debe considerarse para proyectos de desarrollo asociados con la reconversión de áreas deterioradas, estaciones del sistema de transporte, entre otros.
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Siglas y Acrónimos
COP – Pesos Colombianos
DANE – Departamento Administrativo Nacional de Estadística
DNP – Departamento Nacional de Planeación
DIM – Distrito de Innovación de Medellín
EDU – Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín
EPM – Empresa de Servicios Públicos de Medellín
ET – Entidades Territoriales
GoC – Gobierno de Colombia
ICA – Impuesto de Industria y Comercio
LAC – America Latina y el Caribe
LVC – Instrumentos de Captura de Valor
MHCP – Ministerio de Hacienda y Crédito Público
MVCT – Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
PND – Plan Nacional de Desarrollo
PP – Planes Parciales
POT – Planes de Ordenamiento Territorial
PIB – Producto Interno Bruto
SPV – Vehículo de Propósito Especial
SGP – Sistema General de Participaciones
SGR – Sistema General de Regalías
TIF – Instrumento para la Financiación de la Renovación Urbana
UAU – Unidades de Desarrollo Urbano
US – Dólares Americanos
Agradecimientos
El Banco Mundial quiere agradecer al Departamento Nacional de Planeación, particularmente al Director de Desarrollo Urbano, el señor Redy Adolfo López López y al Subdirector de Vivienda y Desarrollo Urbano, el señor Jose Antonio Pinzón Bermúdez; al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, especialmente al Viceministro de Vivienda, el señor Carlos Alberto Ruíz Martínez, al Viceministro de Agua y Saneamiento Básico, el señor Jose Luis Acero Vergel y al Director de Espacio Urbano y Territorial, el señor Juan Nicolás Galarza Sánchez; al Ministerio de Hacienda y Crédito Público, especialmente a la Directora General de Apoyo Fiscal, la señora Ana Lucía Villa Arcila; a la ciudad de Medellín, particularmente al ex Secretario de Hacienda, el señor Orlando Uribe Villa, al ex Subsecretario de Ingresos de la Secretaría de Hacienda, el señor Daniel Felipe Escobar Valencia; a la Gerente del Distrito de Innovación Ruta N, la señora María Paulina Villa Posada, y a la experta en bienes raíces del Distrito de Innovación, la señora Daniela Guzmán; a la ex Subdirectora de la Empresa de Desarrollo Urbano (EDU), la señora Gloria González, y al especialista financiero de la EDU, el señor Alexander Rodríguez Gómez; a la ex Directora del Departamento Administrativo de Planeación, la señora Ana Cathalina Ochoa Yepes, y la ex Subdirectora de Planeación Territorial y Estratégica de Ciudad del Departamento Administrativo de Planeación, la señora Claudia Andrea García Loboguerrero; a la Cámara de Construcción de Colombia- CAMACOL-; a la Asociación de Ciudades Capitales (Asocapitales); y las alcaldías de Barranquilla, Bogotá, Medellín, Bucaramanga y Cali, quienes junto a sus equipos contribuyeron a la realización de este estudio. Este documento ejecutivo incorpora insumos de las consultorías para el Banco Mundial de las firmas consultoras: Magda Montaña & Consultores Asociados; Rebel Group; VIVEKA; Jones Lang LaSalle Americas, Inc. (JLL); y JFP & Asociados, Derecho Urbano.
Agradecemos especialmente al Fondo PPIAF por haber apoyado la financiación de los estudios que sirvieron como base para la realización y publicación de este documento ejecutivo.
