Contrato de arrendamiento: todo lo que debes saber

El contrato de arrendamiento en Colombia es un instrumento legal fundamental en la relación entre arrendadores y arrendatarios. Este documento establece los términos y condiciones bajo los cuales una persona o entidad puede ocupar y utilizar una propiedad perteneciente a otra, a cambio de un pago periódico conocido como canon de arrendamiento.

En Colombia, el arrendamiento es una opción muy común para la vivienda, con una gran cantidad de personas optando por alquilar en lugar de comprar una propiedad. Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), aproximadamente el 37% de los hogares colombianos vivían en arrendamiento, lo que destaca la importancia y relevancia de este tipo de contrato en la dinámica habitacional del país.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento es un acuerdo legal entre un arrendador (propietario) y un arrendatario (inquilino) que establece los términos y condiciones bajo los cuales el arrendatario puede ocupar y utilizar una propiedad durante un período de tiempo específico.

Este tipo de contrato detalla los derechos y responsabilidades tanto del arrendador como del arrendatario, incluyendo la duración del arrendamiento, el monto del alquiler, las condiciones de pago, las responsabilidades de mantenimiento, entre otros aspectos relacionados con la ocupación de la propiedad.

Un contrato de arrendamiento puede ser utilizado para alquilar una amplia variedad de propiedades, como apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, entre otros.

¿Quiénes son las partes en el contrato de arrendamiento?

Las partes involucradas en un contrato de arrendamiento son el arrendador (también conocido como el propietario) y el arrendatario (también conocido como el inquilino).

Arrendador (propietario): es la persona o entidad que posee la propiedad y la ofrece en arrendamiento. El arrendador es responsable de proporcionar y mantener la propiedad en condiciones habitables, así como de cumplir con las obligaciones legales y acordadas en el contrato de arrendamiento.

Arrendatario (inquilino): es la persona o entidad que alquila la propiedad del arrendador. El arrendatario tiene derecho a ocupar y utilizar la propiedad de acuerdo con los términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento. Esto incluye el pago del alquiler, el mantenimiento adecuado de la propiedad y el cumplimiento de cualquier otra cláusula acordada en el contrato.

¿Cuáles son las obligaciones de cada parte en un contrato de arrendamiento?

Las obligaciones específicas de cada parte en un contrato de arrendamiento pueden variar según los términos acordados entre el arrendador y el arrendatario, así como según las leyes locales. Sin embargo, a grandes rasgos, las obligaciones principales de cada parte suelen ser las siguientes:

Obligaciones del arrendador (propietario)

• Proporcionar la propiedad en condiciones habitables y seguras.
• Realizar reparaciones y mantenimiento necesarios para mantener la propiedad en condiciones adecuadas.
• Respetar la privacidad del arrendatario y permitir el uso pacífico y tranquilo de la propiedad.
• Cumplir con todas las leyes y regulaciones de alquiler aplicables.
• Respetar los términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento.

Obligaciones del arrendatario (inquilino)

• Pagar el alquiler en el momento y la forma especificados en el contrato.
• Mantener la propiedad limpia y en buenas condiciones, incluyendo la reparación de cualquier daño causado por el arrendatario o sus invitados.
• Informar al arrendador sobre cualquier problema de mantenimiento o reparación que surja durante el período de arrendamiento.
• Cumplir con las disposiciones legales y regulaciones de la propiedad, como las relacionadas con el ruido, el uso de la propiedad, etc.
• Utilizar la propiedad de manera responsable y respetuosa, evitando cualquier actividad que pueda dañar la propiedad o molestar a otros residentes.
• Es importante que tanto el arrendador como el arrendatario revisen detenidamente el contrato de arrendamiento antes de firmarlo para comprender plenamente sus derechos y responsabilidades.

¿Qué elementos debe tener un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento debe contener una serie de elementos clave para ser válido y para establecer claramente los términos y condiciones del acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.

1. Información de las partes: nombre completo y dirección del arrendador y del arrendatario.

2. Descripción de la propiedad: una descripción detallada de la propiedad que se está arrendando, incluyendo la dirección completa y cualquier característica específica relevante.

3. Duración del arrendamiento: la fecha de inicio y finalización del arrendamiento, así como cualquier disposición relacionada con la renovación automática o la terminación anticipada.

4. Monto del alquiler: el monto del alquiler mensual o periódico, así como la fecha de vencimiento del pago y cualquier penalización por pagos atrasados.

5. Depósito de seguridad: la cantidad del depósito de seguridad y las condiciones para su devolución al finalizar el arrendamiento, incluyendo cualquier deducción permitida por daños o incumplimientos del arrendatario.

6. Responsabilidades de mantenimiento: las responsabilidades del arrendador y del arrendatario en cuanto al mantenimiento y reparaciones de la propiedad, incluyendo quién es responsable de qué aspectos y cómo se deben informar y abordar los problemas.

7. Restricciones y normas de uso: cualquier restricción o norma de uso de la propiedad, como restricciones de mascotas, subarriendo, o actividades comerciales, así como disposiciones sobre el ruido, el estacionamiento, entre otros.

8. Gastos adicionales: la especificación de qué gastos adicionales, como servicios públicos, impuestos o cuotas de asociación de propietarios, son responsabilidad del arrendatario y cuáles del arrendador.

9. Cláusulas de terminación y rescisión: las condiciones bajo las cuales el arrendador o el arrendatario pueden terminar o rescindir el contrato de arrendamiento antes de su vencimiento, incluyendo los plazos y las notificaciones requeridas.

10. Firma y fecha: las firmas del arrendador y el arrendatario, así como la fecha de firma del contrato.

¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento? Ejemplo sencillo

Este ejemplo básico de un contrato de arrendamiento en Colombia. Ten en cuenta que este ejemplo es simplificado y es importante adaptarlo según las necesidades específicas de las partes involucradas y las leyes locales aplicables. Se recomienda buscar asesoramiento legal al redactar un contrato de arrendamiento.

Contrato de Arrendamiento

Partes Involucradas:

Arrendador: [Nombre del Arrendador]

C.C. [Número de Cédula del Arrendador]

Arrendatario: [Nombre del Arrendatario]

C.C. [Número de Cédula del Arrendatario]

Descripción de la Propiedad:

El Arrendador arrienda al Arrendatario el siguiente inmueble ubicado en [Dirección Completa del Inmueble], el cual consta de [Descripción de las características principales del inmueble, como número de habitaciones, baños, etc.].

Duración del Arrendamiento:

El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de [Número de Meses o Años] meses/años, iniciando el día [Fecha de Inicio] y finalizando el día [Fecha de Finalización].

Condiciones Económicas:

El arrendatario pagará un valor mensual de arrendamiento de [Valor en Pesos Colombianos] ($[Número en cifras]).

El pago del arrendamiento se realizará mensualmente, a más tardar el día [Fecha de Pago Mensual], y se hará a través de [Forma de Pago, como transferencia bancaria, efectivo, etc.].

Obligaciones del Arrendador:

Entregar la propiedad en condiciones adecuadas de habitabilidad y funcionamiento.

Realizar las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en buenas condiciones durante el período de arrendamiento.

Obligaciones del Arrendatario:

Pagar puntualmente el valor del arrendamiento en las fechas estipuladas.

Utilizar la propiedad de manera adecuada y respetuosa, evitando cualquier daño o alteración.

Otros Términos y Condiciones:

[Cualquier otra disposición específica del contrato, como cláusulas de terminación anticipada, responsabilidades adicionales, etc.].

Firma de las Partes:

Las partes firman este contrato de arrendamiento en dos ejemplares, en la fecha [Fecha de Firma].

Arrendador: ____________________________ Arrendatario: ____________________________

Nombre: Nombre:

C.C.: C.C.:

Testigos:

Nombre: ____________________________

C.C.: _______________________________

Nombre: ____________________________

C.C.: _______________________________

Es fundamental que este contrato sea revisado y adaptado según las circunstancias específicas de cada arrendamiento y de acuerdo con la normativa vigente en Colombia.

¿En qué normas o leyes está amparado el contrato de arrendamiento en Colombia?

El contrato de arrendamiento en Colombia está regulado principalmente por el Código Civil Colombiano, así como por la Ley 820 de 2003, conocida como la “Ley de Arrendamientos Urbanos”. Estas normas establecen los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, así como los procedimientos a seguir en caso de controversias o incumplimientos contractuales.

Código Civil Colombiano: contiene disposiciones generales sobre los contratos en Colombia, incluyendo el contrato de arrendamiento. Define los conceptos básicos y los principios generales aplicables a los contratos, aunque no aborda específicamente todos los aspectos del arrendamiento.

Ley 820 de 2003 – Ley de Arrendamientos Urbanos: esta ley regula los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos en Colombia. Establece normas específicas sobre la duración del arrendamiento, el aumento del canon de arrendamiento, las causales de terminación del contrato, los derechos y obligaciones del arrendador y el arrendatario, entre otros aspectos relacionados con el arrendamiento urbano.

¿Cómo se da por terminado un contrato de arrendamiento?

En Colombia, la terminación de un contrato de arrendamiento puede ocurrir de diversas maneras, dependiendo de las circunstancias y las disposiciones establecidas en el contrato y la ley. Algunas de las formas más comunes de terminación de un contrato de arrendamiento son:

Finalización del plazo acordado: si el contrato de arrendamiento tiene un plazo específico de duración, el contrato se termina automáticamente al finalizar dicho plazo, siempre y cuando no se haya acordado una prórroga o renovación del contrato.

Mutuo acuerdo entre las partes: el arrendador y el arrendatario pueden acordar mutuamente dar por terminado el contrato de arrendamiento antes de la fecha de vencimiento. En este caso, es importante que el acuerdo se realice por escrito y que se establezcan claramente los términos y condiciones de la terminación anticipada, incluyendo cualquier pago de indemnización o ajuste en el canon de arrendamiento.

Causal de terminación estipulada en el contrato: el contrato de arrendamiento puede incluir cláusulas que establezcan causales específicas bajo las cuales cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato antes de tiempo.

Por ejemplo, el contrato podría especificar que el arrendador puede dar por terminado el contrato si el arrendatario incumple con el pago del canon de arrendamiento durante un período determinado.

Terminación por mutuo acuerdo por una de las partes: una de las partes puede solicitar al otra la terminación del contrato de común acuerdo, en algunos casos compensando a la otra parte con un valor establecido.

Causal legal de terminación: la ley colombiana establece ciertas causales por las cuales cualquiera de las partes puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, el arrendador puede solicitar la terminación si necesita la propiedad para uso personal o de un familiar cercano, o si el arrendatario incumple gravemente con las obligaciones establecidas en el contrato.

Preguntas frecuentes

¿Se puede terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento porque el arrendatario no paga oportunamente?

En Colombia, la ley contempla ciertas circunstancias en las cuales el contrato de arrendamiento puede ser terminado unilateralmente por el arrendador o el arrendatario, dependiendo de las causas y condiciones establecidas en el contrato y la normativa legal vigente.

En el caso específico de que el arrendatario no pague oportunamente el canon de arrendamiento, el arrendador puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el arrendador debe seguir un proceso legal específico y respetar ciertos procedimientos antes de poder dar por terminado el contrato.

La Ley 820 de 2003 (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece algunas disposiciones al respecto. Por ejemplo, el artículo 23 de dicha ley establece que, en caso de mora en el pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario, el arrendador debe enviar una notificación al arrendatario solicitando el pago dentro de un plazo no inferior a tres (3) días hábiles. Si el arrendatario no realiza el pago dentro de este plazo, el arrendador puede iniciar el proceso de desalojo por falta de pago ante las autoridades competentes.

¿Cómo se realiza legalmente el incremento del arriendo?

En Colombia, el incremento del canon de arrendamiento está regulado por la Ley 820 de 2003, conocida como la “Ley de Arrendamientos Urbanos”, así como por disposiciones del Código Civil colombiano. Es importante tener en cuenta las siguientes consideraciones legales para realizar el aumento del canon de arrendamiento de manera adecuada:

1. El contrato de arrendamiento debe establecer si existe la posibilidad de realizar aumentos en el canon de arrendamiento y las condiciones específicas para hacerlo. Si el contrato no menciona nada al respecto, se aplicarán las disposiciones legales vigentes.

2. El arrendador debe notificar por escrito al arrendatario sobre el incremento del canon de arrendamiento con una anticipación mínima de tres (3) meses antes de que el aumento entre en vigencia. Esta notificación debe incluir el nuevo monto del canon de arrendamiento y la fecha a partir de la cual entrará en vigor el aumento.

3. Según la Ley 820 de 2003, el aumento del canon de arrendamiento no puede ser superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulado del año calendario inmediatamente anterior al aumento, ni al doble del IPC acumulado de los últimos tres (3) años.

4. Si el contrato de arrendamiento establece un mecanismo específico para calcular el aumento del canon de arrendamiento, este debe ser respetado por ambas partes. Si no hay un acuerdo previo, el arrendador y el arrendatario pueden negociar el aumento del canon de arrendamiento de manera mutua.

5. Dependiendo de las disposiciones locales y el tipo de propiedad, puede ser necesario registrar el aumento del canon de arrendamiento ante las autoridades municipales o entidades competentes.

¿Qué se debe hacer si el arrendatario realiza construcciones o modificaciones al interior del inmueble arrendado sin autorización del arrendador?

Si un arrendatario adelanta construcciones o modificaciones al interior del inmueble arrendado sin autorización del arrendador, se considera una violación del contrato de arrendamiento y puede tener consecuencias legales. En este caso se recomienda seguir estos pasos:

Notificar al arrendatario: el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario sobre las construcciones o modificaciones no autorizadas que se hayan realizado en el inmueble arrendado. La notificación debe incluir una descripción detallada de las obras realizadas y solicitar la restauración del inmueble a su estado original.

Exigir la restauración: el arrendador puede exigir al arrendatario que restaure el inmueble a su estado original, eliminando las construcciones o modificaciones no autorizadas. Esto puede incluir la demolición de las obras realizadas y la reparación de cualquier daño causado al inmueble.

Negociar una solución: en algunos casos, el arrendador y el arrendatario pueden negociar una solución mutuamente aceptable. Por ejemplo, el arrendador podría permitir que las modificaciones permanezcan si el arrendatario paga por los costos de restauración al finalizar el contrato de arrendamiento.

Tomar acciones legales: si el arrendatario se niega a restaurar el inmueble o no cumple con las solicitudes del arrendador, este último puede tomar acciones legales. Esto puede incluir presentar una demanda ante las autoridades competentes para exigir la restauración del inmueble y posiblemente reclamar daños y perjuicios por los costos de restauración.

Modificar el contrato de arrendamiento: después de resolver la situación, el arrendador puede considerar la posibilidad de modificar el contrato de arrendamiento para incluir disposiciones específicas sobre las modificaciones permitidas y el procedimiento para obtener autorización previa.

¿Quién debe realizar el mantenimiento del bien inmueble del contrato de arrendamiento?

En Colombia, la responsabilidad del mantenimiento del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento puede variar dependiendo de lo que se establezca en el contrato de arrendamiento y las disposiciones legales aplicables. Sin embargo, generalmente se siguen los siguientes principios:

Mantenimiento general: en la mayoría de los casos, el arrendador (propietario) es responsable de realizar el mantenimiento general del bien inmueble. Esto incluye reparaciones estructurales, mantenimiento de las instalaciones eléctricas y de plomería, reparaciones en techos y paredes, entre otros aspectos relacionados con la estructura y la habitabilidad del inmueble.

Mantenimiento menor: por otro lado, el arrendatario (inquilino) generalmente es responsable de realizar el mantenimiento menor del inmueble. Esto incluye tareas como la limpieza regular, el reemplazo de bombillas y fusibles, el mantenimiento de electrodomésticos proporcionados por el arrendador, entre otros aspectos de menor envergadura.

Cláusulas específicas en el contrato: el contrato de arrendamiento puede especificar claramente las responsabilidades del arrendador y del arrendatario en cuanto al mantenimiento del inmueble. Por ejemplo, el contrato puede establecer que el arrendador es responsable de ciertas reparaciones específicas, mientras que el arrendatario es responsable de otras.

Cumplimiento de las normativas locales: además de lo establecido en el contrato de arrendamiento, las partes deben cumplir con las normativas locales relacionadas con el mantenimiento de inmuebles, como las regulaciones de seguridad, saneamiento y protección del medio ambiente.

Es importante que el contrato de arrendamiento especifique claramente las responsabilidades de cada parte en cuanto al mantenimiento del inmueble, para evitar confusiones y conflictos en el futuro. Además, es recomendable que las partes mantengan una comunicación abierta y colaborativa en cuanto al mantenimiento del inmueble durante la duración del contrato de arrendamiento.

¿Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar con y sin contrato después de notificarle?

En Colombia, el plazo para que un inquilino desocupe un inmueble arrendado después de recibir una notificación de desalojo puede variar dependiendo de las circunstancias específicas y las disposiciones legales aplicables.

Con contrato

Desalojo por incumplimiento de obligaciones: si el inquilino está siendo desalojado por incumplimiento de obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento (como el no pago del canon de arrendamiento), el arrendador debe enviar una notificación previa al inquilino solicitando el cumplimiento de dichas obligaciones.

Si el inquilino no cumple con estas obligaciones dentro del plazo establecido en la notificación, el arrendador puede iniciar un proceso de desalojo ante las autoridades competentes. En este caso, el plazo para desocupar el inmueble será determinado por las autoridades judiciales, y generalmente es de aproximadamente 30 a 60 días.

Terminación del contrato de arrendamiento: si el arrendador decide no renovar el contrato de arrendamiento al vencimiento del plazo estipulado, debe notificar al inquilino con anticipación, generalmente entre 1 y 3 meses antes de la finalización del contrato. En este caso, el inquilino debe desocupar el inmueble al finalizar el contrato, a menos que se acuerde una prórroga o se llegue a un nuevo acuerdo entre las partes.

Sin contrato

En el caso de que no haya un contrato de arrendamiento escrito, se aplicarán las disposiciones del Código Civil colombiano y otras normativas legales pertinentes:

Desalojo por vencimiento del plazo del arrendamiento tácito: si el inquilino está ocupando el inmueble sin un contrato de arrendamiento escrito y el arrendador decide poner fin al arrendamiento, debe notificar al inquilino con anticipación. En este caso, el plazo de notificación puede variar, pero generalmente es de 1 a 3 meses. Al finalizar este plazo, el inquilino debe desocupar el inmueble.

Desalojo por precario: si el inquilino ocupa el inmueble de manera precaria (sin consentimiento del arrendador) y el arrendador decide poner fin al arrendamiento, debe notificar al inquilino con una anticipación razonable. Puede variar según las circunstancias específicas del caso. Una vez vencido este plazo, el arrendador puede iniciar un proceso judicial de desalojo.