Los proyectos urbanos con vivienda social como actividades inmobiliarias que están promoviendo el desarrollo urbano en este contra ciclo económico causado por la pandemia, se desarrollan por excepción en suelo consolidado y a menor escala en ciudades como Bogotá, Medellín y Bucaramanga. Estos proyectos de vivienda social no cuentan con suelo de expansión urbana, por el contrario, son áreas con déficit en infraestructura pública que cuentan con altos costos de gestión de suelo. Para financiar parte de estas infraestructuras, 11 ciudades de entornos metropolitanos han establecido las denominadas “venta de derechos de edificabilidad”, para complementar las fuentes del IPU, o el muy débil tributo de Participación en Plusvalía (PP) que se puede generar en estas zonas por las limitaciones legales.
Experiencias de Medellín y Bogotá
La ciudad que más ha percibido estos aportes de forma recurrentes desde el año 2006 es Medellín, la cual captura entre el 14 y 20% en suelo para destinar a espacio público, equipamiento o malla vial. Sin embargo, la captación periódica de Bogotá en 2 años destinados a financiar VIS recaudó 10 veces lo recaudado anualmente por la ciudad de Medellín. Las ciudades que menos recursos capturan por esta renta son Barranquilla y Bucaramanga. La experiencia de Medellín y la de Bogotá, significa que, si es debidamente estructurada esta fuente, puede generar recursos importantes para financiar el desarrollo urbano a gran escala, inclusive para proyectos de vivienda social, por lo que se recomienda promover en las revisiones de los POT la estructuración de este instrumento.
7.5. DERECHO REAL DE SUPERFICIE
En ciudades como Medellín y Bogotá que cuentan con sus propios sistemas de transporte masivo, se están haciendo grandes inversiones para la implantación y/o expansión de estas infraestructuras, las cuales demandan urgentes recursos para soportar las tarifas del servicio, las cuales se han visto afectadas por la baja demanda de usuarios. El desarrollo de estos proyectos genera oportunidades de renovación urbana de gran impacto para la implantación de proyectos como el de Transit Oriented Development (TOD)[1]. Este instrumento les permite a los entes operadores de la infraestructura y a los propietarios de los predios de las estaciones con alto flujo, explotar el sótano o el vuelo de esa infraestructura transando un derecho real de explotación en asocio con privados, que podrán adquirir este derecho de superficie a cambio de una remuneración específica[2].
Un instrumento con potencial recaudatorio a largo plazo
Este instrumento es una oportunidad para estructurar una renta fija y permanente hasta por 80 años de explotación del suelo por un espacio determinado[3], en tanto los usos de mayor aprovechamiento en las superficies o sótanos de las estaciones son y serán demandados mientras opere el proyecto. Este instrumento, permite separar el derecho a la propiedad de un bien inmueble fiscal o de uso público. Sin embargo, según el marco jurídico aún se presentan vacíos relacionados con la coordinación de las normas nacionales para el registro de la propiedad del inmueble base y de las transacciones del derecho real de superficie. Se busca que, sobre un mismo bien, se puedan autorizar y tramitar autorizaciones urbanísticas para proyectos de infraestructura de transporte con aprovechamientos urbanísticos.
Elaborado por:
Vanessa Velasco Bernal (Especialista Urbano del Banco Mundial), María Alejandra Téllez Correa (Consultora del Banco Mundial), Mónica Almonacid Rondón (Consultora del Banco Mundial), Sergio Alejandro Pérez Barón (Consultor del Banco Mundial), Economía Urbana Consultores, Montaña & Consultores Asociados (M&C), Borrero Ochoa & Asociados (BO&A), y Maria Cristina Rojas Eberhard (Consultora del Banco Mundial).
[1] Es una combinación de planificación regional, revitalización de la ciudad, renovación suburbana y vecindarios transitables alrededor de proyectos que pongan como centro los servicios de transporte público.
[2] Ley 1955 de 2019 (Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022.), artículo 97, numeral 9, y Ley 2079 de 2021, Por medio de la cual se dictan disposiciones en materia de vivienda y hábitat, artículo 54.
[3] Al tiempo de la estructuración de la operación de los contratos de concesión del sistema.
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SIGLAS Y ACRÓNIMOS
- BANCOLDEX Banco de Comercio Exterior
- BANREP Banco de la República
- BID Banco Interamericano de Desarrollo
- BM Banco Mundial
- CEED Censo de Edificadores DANE
- CDT Certificado de Depósito a Término
- COP Pesos Colombianos
- CU Cargas Urbanísticas
- CV Contribución de Valorización
- DANE Departamento Administrativo Nacional de Estadística
- DPL Ensayos de Penetración Ligera
- DNP Departamento Nacional de Planeación
- DOT Desarrollo Orientado al Transporte
- DU Delineación Urbana
- EAT Esquemas Asociativos Territoriales
- ELIC Estadísticas de Licencias de Construcción
- ET Entidades Territoriales
- EU Economía Urbana
- FAE Fondo de Ahorro y Estabilización del Sistema de Regalías
- FINDETER Financiera de Desarrollo Territorial S.A.
- FMI Foro Monetario Internacional
- FOGAFÍN Fondo de Garantías de Instituciones Financieras
- FOME Fondo de Mitigación de Emergencias
- FONPET Fondo Nacional de Pensiones de Entidades Territoriales
- FUT Formulario Único Territorial
- GEIH Gran Encuesta Integrada de Hogares
- GoC Gobierno de Colombia
- ICA Impuesto de Industria y Comercio
- IDF Índice de Desempeño Fiscal
- IED Inversión Extranjera Directa
- IIEM Índice de Importancia Económica Municipal
- IPU Impuesto Predial Unificado
- IPVN Índice de Precios de Vivienda Nueva
- IPVU Índice de precios de la vivienda usada
- IVNC Índice de Vivienda Nueva Camacol
- IVP Índice de Valorización Predial
- LAC Latinoamérica y el Caribe
- LVC Instrumentos de Captura de Valor del Suelo
- MHCP Ministerio de Hacienda y Crédito Público
- MVCT Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
- OCAD Órgano Colegiado de Administración y Decisión
- PIB Producto Interno Bruto
- PND Plan Nacional de Desarrollo
- POT Plan de Ordenamiento Territorial
- PP Participación en Plusvalía
- RB Recursos del Balance
- RBI Registro de Bienes Inmuebles
- SNR Superintendencia de Notariado y Registro
- SGP Sistema General de Participaciones
- SGR Sistema General de Regalías
- TIF Tax Increment Financing
- TOD Transit Oriented Development
- TVDC Transferencia y Venta de Derechos de Construcción y Desarrollo
- UPAC Unidades de Valor Constante
- UVR Unidad de Valor Real
- VIP Vivienda de Interés Prioritaria
- VIS Vivienda de Interés Social
