Valoración de Bienes Inmuebles para comercialización

Capítulo III Otros Ingresos

Artículo 8°.

Adiciónense unos incisos y dos parágrafos al artículo 92 de la Ley 1708 de 2014, así:

Valoración de Bienes Inmuebles para comercialización:

En aras de facilitar la administración y disposición de bienes inmuebles urbanos, extintos y autorizados para enajenación temprana, de personas naturales o jurídicas, cuyo valor catastral sea hasta de mil (1.000) SMLMV. El precio mínimo de venta que establezca la Sociedad de Activos Especiales SAE S.A.S. Corresponderá al valor del avalúo catastral vigente definido por la autoridad catastral, más un factor diferencial. Entendido este como la relación que hay entre los valores catastrales y comerciales de cada uno de los municipios. Calculado con base en un estudio de las transacciones del mercado inmobiliario históricas. Que será determinado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE Y el Instituto geográfico Agustín Codazzi – IGAC. Para cada ciudad principal, departamento y para cada tipología de inmuebles.

Los criterios para determinar el valor mínimo de venta descritos en el presente artículo operaran únicamente para la venta individual de activos. En caso de que se determine por la entidad, o a solicitud de parte que el activo presenta un estado físico que no corresponda a las condiciones del mercado promedio o se encuentre en estado de deterioro. El valor corresponderá al valor comercial determinado a través de avalúo comercial.

El DANE e IGAC tendrán un término de cinco (5) meses contados a partir del 1 de noviembre de 2021. Para desarrollar y publicar el mencionado estudio requerido para la valoración de bienes inmuebles para su comercialización. Para lo anterior. Los Gestores Catastrales suministraran la información requerida para el cálculo del Factor Diferencial. El DANE Y el IGAC deberán actualizar anualmente el referido estudio. (Te puede interesar también: ¿Cuáles son los Temas Legales y Asesorías más Solicitados?)

Valoración de Sociedades para comercialización:

En aras de facilitar la administración y disposición de sociedades y establecimientos de comercio, extintos y en proceso de extinción de dominio. Que tengan patrimonios inferiores a los 40.000 SMMLV o que tengan ingresos inferiores a 5.500 SMMLV. La Sociedad de Activos Especiales SAE S.A.S., como administrador del FRISCO, los comercializará bajo la siguiente metodología:

El valor de venta de la sociedad será el valor que resulte de aplicar el 70% del múltiplo de EBITDA del sector económico, entendido este como el múltiplo promedio de transacciones de industria de empresas similares. Si existiese, o la actividad económica que desarrolla como objeto social y sumando el saldo de la caja al momento de la enajenación y restando el saldo de la deuda financiera al momento de la enajenación. De acuerdo a la siguiente fórmula siempre y cuando el EBITDA sea mayor que cero :

Valor Enajenación = EBITDA acumulado para los últimos doce meses al momento de la venta de la compañía a enajenar multiplicado por el 70% del múltiplo de EBITDA del sector, menos el Saldo de la Deuda Financiera más el saldo de caja, inversiones liquidas y saldo en bancos al momento de la venta.

Los Múltiplos de EBITDA deberán ser provistos por entidad técnica financiera competente vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.

El EBITDA será igual a la utilidad operacional acumulada de los últimos doce meses más las depreciaciones y amortizaciones acumuladas de los últimos doce meses de la compañía a enajenar.

Para las sociedades que no estén facturando y no tengan EBITDA positivo o el valor de los activos menos los pasivos sea mayor que el valor de enajenación. El valor de enajenación de la compañía deberá ser igual al valor patrimonial neto de la compañía, el cual corresponde al valor de los activos menos los pasivos de la compañía a enajenar al momento de la enajenación.

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Venta Directa a entidades públicas.

El administrador del FRISCO podrá promover con las entidades territoriales, la extinción de obligaciones por conceptos de impuestos, valorización, inversiones, mejoras y otras que recaigan sobre los bienes objeto de venta o sobre la totalidad de inmuebles administrados en la jurisdicción de la entidad territorial.

En el caso de participaciones accionarias o de capital, sociedades o establecimientos de comercio, la Sociedad de Activos Especiales podrá otorgar derecho de preferencia en la compra a entidades de derecho público cuando las circunstancias de interés público evidencien que es pertinente.

Parágrafo 7°.

Los contratos de arrendamiento o de explotación económica que se suscriban sobre los bienes del FRISCO a partir del 1 de noviembre de 2021. Deberán contar con una garantía que respalde el cumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario o contratista. La cual podrá ser expedida por una compañía de seguros o una afianzadora legalmente establecida en Colombia. En todo caso, el administrador del FRISCO podrá optar por mecanismos de reaseguros u otro tipo de garantías comercialmente aceptadas para garantizar la cobertura de los contratos de arrendamiento vigentes que no cuentan con ningún tipo de aseguramiento.

Artículo 9°. Adiciónense los numérales 8 y 9 Y el parágrafo 4° al artículo 93 de la Ley 1708 de 2014, así:

8.Bienes que el FRISCO tenga en administración por cinco (5) años o más, contados a partir de su recibo material o su ingreso al sistema de información de la Sociedad de Activos Especiales SAE S.A.5.

9.Activos de sociedades incursas en proceso de liquidación.

Parágrafo 4°.

 El Comité del que trata el inciso primero de este artículo podrá establecer los lineamientos y políticas generales para que el administrador del FRISCO pueda aplicar oportunamente el artículo 93 de la Ley 1708 de 2014. En las circunstancias previstas en los numerales S, 6 Y 9 del referido artículo 93.

Los lineamiento y políticas generales estarán contenidos en un documento acogido y aprobado por el Comité. El cual podrá ser revisado y ajustado periódicamente por este mismo órgano.

El administrador del FRISCO reportará al Comité la información sobre la aplicación oportuna de que trata este parágrafo. En los términos que el Comité defina en los lineamientos y políticas generales de que trata el presente parágrafo.

Artículo 10°. Inscripción en los Registros Públicos de Actos Administrativos Asociados a los Bienes Administrados por la Sociedad de Activos Especiales.

Las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos inscribirán la transferencia del derecho real de dominio de los activos comercializados por el FRISCO con la información de áreas y linderos contenida en el último título de tradición inscrito. Las diferencias que existan entre éste y el título traslaticio de dominio o el certificado catastral no serán causal de rechazo de la solicitud de inscripción, para estos efectos. La descripción del bien inmueble se debe realizar en el acto de transferencia de la misma forma en que aparece en el certificado de Tradición y Libertad al momento de la transferencia.

Previamente a la transferencia de dominio e inscripción, la Sociedad de Activos Especiales SAE S.A.S deberá informar por escrito al posible comprador de los beneficios efectos y posibles consecuencias o contingencias de la compra e inscripción del bien inmueble en los términos dispuestos en el inciso anterior.

El proceso de registro de los títulos de estos bienes y en especial los relacionados con enajenación temprana deberá cumplirse en el término máximo de quince (15) días hábiles siguientes. A partir de su radicación, de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley 1579 de 2012.

Parágrafo.

Los catastros descentralizados, delegados, gestores y operadores catastrales deberán suministrar toda la información que sea requerida por la Sociedad de Activos Especiales como administrador del FRISCO. Dentro de los quince (15) días hábiles siguientes al recibo de la solicitud hecha por esta entidad.

Artículo 11°.

Adiciónese un parágrafo transitorio al artículo 163 de la Ley 1753 de 2015, así:

Parágrafo Transitorio.

A partir del 1 de noviembre de 2021, todas las entidades públicas del orden nacional, con excepción de las entidades financieras de carácter estatal. Las empresas industriales y comerciales del Estado, las sociedades de economía mixta y las entidades en liquidación. Transferirán dentro de los seis meses siguientes al colector de activos del Estado, Central de Inversiones S.A.- CISA. A título gratuito y mediante acto administrativo. Los bienes inmuebles de su propiedad que no requieran para el ejercicio de sus funciones y que estén saneados para que CISA los comercialice, de acuerdo con sus políticas y procedimientos.

Se considerarán bienes inmuebles saneados aquellos que de acuerdo con la información que sea registrada en el Sistema de Información de Gestión de Activos – SIGA entre el 1 de febrero de 2021 y el 1 de noviembre de 2021. Se encuentren sin ningún tipo de ocupación, gravamen ni limitación para su comercialización y su propiedad sea totalmente de la Entidad Pública.

Los recursos que se generen por la venta de los inmuebles a que se refiere este parágrafo transitorio, deberán ser consignados a favor de la Nación en la cuenta que para tal efecto señale la Dirección General de Crédito Público y Tesoro Nacional del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, una vez descontados los gastos asumidos por CISA. Así como la comisión por la gestión de venta. En los términos y condiciones fijados para las ventas de los inmuebles realizadas en el marco de las Leyes 1420 de 2010 y 1450 de 2011.

El incumplimiento del mandato establecido en esta norma acarreará las sanciones disciplinarias y fiscales de acuerdo con la normatividad vigente aplicable.