Esquemas de financiamiento y cierre financiero
En cuanto a los esquemas de financiamiento y cierre financiero en el contexto de la renovación urbana, se proponen las siguientes recomendaciones de política:
1. Establecer un fondo específico para la renovación urbana que permita al gobierno nacional invertir en subsidios de vivienda y en la ampliación de redes de servicios públicos a través de Fonvivienda. De esta forma, se podrá financiar la renovación urbana y garantizar la oferta de vivienda a precios asequibles.
2. Ofrecer subsidios de oferta de vivienda para todos los proyectos ubicados en áreas de tratamiento de renovación. De esta manera, se puede fomentar la inversión privada en la renovación urbana y mejorar la calidad de vida de los habitantes de estas zonas.
3. Permitir que las empresas de servicios públicos financien la ejecución de redes primarias y secundarias en los planes parciales de renovación. Esto permitiría mejorar la infraestructura de servicios públicos en las áreas de renovación y hacer que los proyectos sean más atractivos para los inversionistas.
4. Regular la venta de derechos de edificabilidad en el marco normativo. De esta forma, se puede evitar la especulación y la concentración de la propiedad en manos de unos pocos, lo que podría afectar el proceso de renovación urbana y el acceso a la vivienda a precios asequibles.
Figura 9. Esquemas de financiamiento y cierre financiero:
Problemáticas y Propuestas
Esquemas de participación, diseño, gestión predial y ejecución
Para abordar los problemas presentados en los esquemas de participación, diseño, gestión predial y ejecución de proyectos de renovación urbana, se sugieren las siguientes recomendaciones de política:
1. Fomentar la participación de propietarios y moradores durante la etapa de prefactibilidad de los proyectos de renovación urbana. Esto permitiría que la población local tenga una mayor incidencia en el diseño y planificación de los proyectos, y se aseguraría que estos se ajusten a las necesidades y expectativas de la comunidad.
2. Establecer bancos de tierras públicos en áreas de renovación urbana, principalmente en zonas residenciales. Esto permitiría que los proyectos de renovación urbana se lleven a cabo en terrenos públicos y se reduzca la especulación y el acaparamiento de tierras.
3. Reglamentar y optimizar el tiempo asociado con herramientas de integración predial, como el reajuste de tierras e integración inmobiliaria. Esto permitiría reducir los plazos y costos asociados con la adquisición y consolidación de terrenos para proyectos de renovación urbana.
4. Dar prioridad a la asignación de subsidios de adquisición para los moradores y habilitar la asignación de subsidios de vivienda desde el gobierno nacional y las cajas de compensación.
Esto permitiría que los moradores actuales tengan la oportunidad de adquirir viviendas en las zonas de renovación urbana y reduciría la presión sobre el mercado inmobiliario. Además, permitiría que las familias de bajos ingresos tengan acceso a viviendas a precios asequibles.
Figura 10. Esquemas de participación, diseño, gestión predial y ejecución:
Problemáticas y Propuestas
Incertidumbre y monitoreo de ejecución
Para abordar las problemáticas relacionadas con la incertidumbre en los proyectos de renovación urbana, se presentan las siguientes propuestas de política:
1. Designar a las empresas de servicios públicos municipales como responsables de la ejecución de las cargas urbanísticas asociadas a los procesos de renovación urbana. Esto permitiría una mayor coordinación y eficiencia en la ejecución de los proyectos y reduciría la incertidumbre en cuanto a la implementación de servicios públicos.
2. Diseñar programas de saneamiento predial en conjunto con la aprobación de proyectos de renovación urbana. Esto permitiría regularizar la tenencia de la tierra y reducir la incertidumbre en cuanto a los derechos de propiedad.
3. Restringir la diferencia entre el valor comercial y el valor catastral para la adquisición de tierras a través de bancos de tierras y expropiación extrajudicial, con la aprobación del proyecto de renovación. Esto permitiría garantizar una justa compensación a los propietarios afectados por los proyectos y reducir la incertidumbre en cuanto a los costos asociados con la adquisición de tierras.
4. Crear una unidad de ejecución nacional encargada de monitorear los proyectos de renovación, buscar la estabilidad jurídica de los Planes Parciales y licencias, y hacer seguimiento a los tiempos de aprobación. Esto permitiría garantizar una mayor transparencia y eficiencia en la gestión de los proyectos de renovación urbana y reducir la incertidumbre en cuanto a los plazos y procedimientos de aprobación.
Figura 11. Incertidumbre y monitoreo de ejecución:
Problemáticas y Propuestas
Institucionalidad en los procesos de renovación, complementariedad y duplicidad
Finalmente, respecto a los problemas institucionales, se presenta las siguientes propuestas de reforma:
1. Actualizar la política nacional de renovación urbana, tomando como referencia el CONPES 3305 de 2004, haciendo especial énfasis en las recomendaciones presentadas en el CONPES 3305 de 2004, con el objetivo de mejorar la gestión y la eficacia de los proyectos de renovación urbana en el país.
2. Obligar la inclusión de estrategias de ejecución de proyectos de renovación en instrumentos urbanos complementarios. para esto las estrategias de ejecución de proyectos de renovación urbana debe ser complementario a los demás instrumentos urbanos como el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el Plan de Desarrollo Municipal (PDM) y el Plan de Movilidad Urbana (PMU), con el objetivo de garantizar que los proyectos de renovación urbana se integren adecuadamente en la planificación urbana y se ejecuten de manera efectiva.
3. Centralizar las competencias en cuanto a los proyectos de renovación urbana mediante la transferencia de la adscripción de la Virgilio Barco al Ministerio de Vivienda y no a la Presidencia de la República como sucede actualmente, y asignarle competencias para el mejoramiento de barrios. (+++)
4. Transferir recursos del DPS al Ministerio de Vivienda con el objetivo de mejorar la coordinación interinstitucional y la eficacia en la gestión de los proyectos de renovación urbana.
Figura 12. Institucionalidad en los procesos de renovación, complementariedad y duplicidad:
Problemáticas y Propuestas
Caracterización del mercado de vivienda de renovación urbana
La oferta de vivienda generada a través de procesos de renovación urbana es en promedio más costosa en comparación a la vivienda periférica, debido principalmente a los altos costos del suelo.
Dado las limitaciones en el ingreso de los hogares colombiano existe una baja oferta por vivienda de alto valor, por lo que la oferta se concentra principalmente en las áreas periféricas. La oferta de vivienda nueva se concentra a más de 5 kilómetros de distancia de los centros de empleo (CBD) de las tres principales ciudades del país (ver figura 13).
Al revisar los casos de Medellín y Cali, se puede observar una fuerte desconexión entre las zonas de renovación urbana, determinadas por los planes parciales de cada una de estas municipalidades, y los clústeres de vivienda nueva, ubicados en las zonas de expansión o en los municipios aglomerados.
Puntualmente, la participación de los proyectos de vivienda de renovación urbana VIS en la oferta de vivienda nueva en estas ciudades representan menos del 2% del total, lo que evidencia la necesidad de políticas públicas que incentiven y promuevan la renovación urbana en áreas cercanas a los centros de empleo para mejorar la calidad de vida de la población.
Figura 13. Distribución espacial del mercado de vivienda (2012 – 2021)
